Платите сразу, стройте сами. В Перми обновили порядок соглашений между мэрией и девелоперами
Утро 19 декабря 2023 года, час до начала финального пленарного заседания Пермской городской Думы, зал № 1 на Ленина, 23. К месту встречи постепенно стекаются члены двух думских комитетов – инвестиционного и пространственного развития. На повестке – всего один вопрос, внесение изменений в решение муниципального парламента № 316, принято которое было в 2019 году. Речь о механизме добровольных соглашений между администрацией Перми и застройщиками в разрезе развития социальной инфраструктуры столицы края.
Во главе стола сел Михаил Бесфамильный, председатель комитета по инвестициям и управлению муниципальными ресурсами – модерировать сегодня будет он (по договоренности с Михаилом Черепановым, председателем комитета по пространственному развитию и благоустройству). Последние депутаты забегают в зал и рассаживаются по местам – заседание начинается. Спойлер – 12 из 14 присутствующих поддержат проект. Еще двое воздержатся.
Взбудоражили, и были таковы
Основной докладчик по проекту изменений – Мария Норова, начальник департамента градостроительства и архитектуры (ДГА) мэрии. И начала она с уже общеизвестных фактов – изменений в перечне социальных объектов и «стоимости» финансирования застройщиками квадрата жилья. Относительно первого, список из школ и детских садов должны были пополнить физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОК) и библиотеки. Но, как оказалось, в полку еще и убыло.
«На сегодняшний день ситуация по детским садам в городе значительно улучшилась. Все дети до восьми лет на сегодняшний день обеспечены местами в детских садах и потребность в создании дополнительных отсутствует», – поведала г-жа Норова.
В то же время, обратила внимание чиновница, со школами все сложнее – потребность в местах остается значительной. Аналогичная ситуация со спортивными объектами и объектами культуры – уровень обеспеченности ими населения колеблется на уровне 60%. Объектов культуры, а именно библиотек, тоже не хватает, показатель обеспеченности ими – 52%.
«Поэтому перечисленные направления нуждаются в дополнительном финансировании. Сотрудничество с застройщиками – эффективный инструмент, который позволит направить средства в это русло», – добавила начальник ДГА.
Подробнее про «новичков» в списке. Для них установлены свои мощности. ФОК должен выдерживать не менее 24 посещений в одну смену, а в здании библиотеки должно удобно размещаться не менее 130 тыс. томов различного чтива. Школы остались при своем, то есть, при 800 местах.
Одно из самых важных и «колючих» (для девелоперов) изменений – выросшая «цена» финансирования: с 3 951 рублей за квадратный метр общей площади квартир до 7 629 рублей. По словам Марии Норовой, вызвано это ростом затрат на строительство социальных объектов, поэтому после пересчета получилась такая вот цифра.
А еще больше никаких «рассрочек». Платеж в казну теперь только сразу и на все 100%. Раньше, напомним, это работало не так. В течение десяти дней после заключения соглашения нужно было перечислить не менее 50% рассчитанной суммы, а в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод объекта – платился остаток.
По словам г-жи Норовой, назвать это изменение принципиально меняющим правила игры сложно. При действующем порядке девелоперы нередко сами настаивали на одномоментном, стопроцентном взносе – чтобы пока они строят жилье, в локации появлялась необходимая району и новоселам «социалка».
Как чуть позже заявит г-н Бесфамильный, для городского бюджета это преобразование – исключительно положительное. Ведь время (а также непреклонная инфляция) делают свое дело: миллион сегодня и миллион через семь лет – суммы довольно таки неравнозначные.
В Прикамье из перечня облагаемой по кадастровой стоимости недвижимости исключили 34 объектаНе такие громкие
Переходим к менее освещенным ранее уголкам проекта. Первый из таких – выбор пути исполнения социальной нагрузки в некоторых случаях станет недоступным.
«Если объем строительства девелопера превышает потребность населения в одной школе, одной библиотеке или в одном ФОКе, то права выбора у него не будет. В обязательном порядке он должен будет построить объект, ведь речь идет об освоении больших территорий. Мэрия попросту может не найти подходящего участка в локации для самостоятельного возведения. Если создаваемые застройщиком объекты по-прежнему не закрывают потребности горожан, то дополнительно он делает взнос в бюджет в установленном порядке», – пояснила г-жа Норова.
Еще одна новинка – усиление контроля со стороны мэрии за деятельностью застройщика (в том случае, если он строит соцобъект сам). Выражается это в установлении сроков получения разрешения на строительство такового, а также в необходимости предоставления независимой банковской гарантии. Кроме того, строить нужно будет по отраслевому заданию, выдавать который будет профильный орган мэрии. Ну и наконец, передать на баланс администрации новосозданную школу, ФОК или библиотеку нужно будет не позднее трех месяцев после сдачи.
Сама процедура заключения соглашения тоже претерпела изменения. Если раньше подписанный застройщиком документ направлялся в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки Перми (а потом продираясь сквозь тернии процедур корректировалось), то теперь сначала его нужно принести в мэрию, согласовать, получить специальное письмо о том, что все в порядке, и уже после этого отправляться в комиссию. После того, как состоятся все этапы согласования проекта, соглашение вернется в администрацию и стороны смогут его подписать.
Ну и наконец – усиление информационного взаимодействия. Если застройщик строит социальный объект, то он ежеквартально обязан предоставлять мэрии информацию о его состоянии.Важный момент, на котором Мария Норова акцентировала внимание – поступившие не так давно в комиссию и мэрию соглашения. Они все будут исполнены в рамках старого порядка.
Минутка экономики
Администрация раскрыла экономический эффект от заключенных соглашений за период с 2021 по 2023 года. Их совокупная сумма на сегодняшний день составляет около 1,77 млрд рублей (всего 11 соглашений). Из них в казну уже поступило 917,8 млн рублей, в течение 2024-2028 годов поступит еще порядка 713 млн рублей. Из них по четырем соглашениям средства направлены в строительство корпуса школы «Точка» по бульвару Гагарина, 75а. Еще по четырем – в реконструкцию здания под размещение кадетского корпуса по ул. Целинной, 15.
В порядке действующей редакции заключат еще десять соглашений, суммарный экономический эффект от которых составит около 1,5 млрд рублей.
Есть вопросы
Обсуждения начались с казуса. А именно, возникло недопонимание, кто кому платит. Среди собравшихся затесалось мнение, что это мэрия будет платить застройщикам за строительство социальных объектов. Но недопонимание быстро урегулировали.
Возникли и резонные вопросы относительно того, на кого в конечном итоге ляжет нагрузка по созданию социальных объектов – не станет ли почти двукратное увеличение размера финансирования очередным драйвером роста цен на жилье? Мария Норова пояснила, что на удорожание жилья влияет множество иных факторов, а ранее принятый порядок все же не привел к таковому. Более того, соглашения – процедура добровольная и множество застройщиков в Перми к ней не прибегали. При этом стоимость их квартир неуклонно росла, мало отличаясь от таковой у тех девелоперов, кто использовал механизм. Михаил Бесфамильный добавил, что цену в конечном итоге формирует не застройщик, а потребитель.
«Если клиент не покупает – то застройщик делает так, чтобы покупал. Снижает цену, задействует акции и все что связано с этим. Нет, на самом деле возможности проанализировать, дать исчерпывающую статистику, что оказало наибольшее влияние на цену», – пояснил он.
Выясняли депутаты и то, что в принципе подразумевается под ФОКами. Входят ли в них, к примеру, такие спортивные объекты, как бассейны?
Г-жа Норова пояснила, что в это понятие входит спортивный комплекс с одним или несколькими залами. «Бассейны и какие-то иные крупные объекты, например, стадионы – это другая история, обеспеченность ими считается отдельно», – подчеркнула начальник ДГА.
За пределами комитетов
В 9.44 заседание завершилось. Проект получил поддержку профильных комитетов. Через 16 минут начиналось пленарное заседание и депутаты поспешили сменить место дислокации. Вопрос об обновлении порядка заключения соглашений в повестке занял 14 строчку.
Когда подошла его очередь, было принято решение рассмотреть его без доклада и обсуждений. 29 депутатов из 30 проголосовали за проект изменений. Один воздержался. Теперь решение № 316 заработает в новой редакции.
С 1 января в Перми для физлиц изменится ставка налога только на коммерческую недвижимость
Во главе стола сел Михаил Бесфамильный, председатель комитета по инвестициям и управлению муниципальными ресурсами – модерировать сегодня будет он (по договоренности с Михаилом Черепановым, председателем комитета по пространственному развитию и благоустройству). Последние депутаты забегают в зал и рассаживаются по местам – заседание начинается. Спойлер – 12 из 14 присутствующих поддержат проект. Еще двое воздержатся.
Взбудоражили, и были таковы
Основной докладчик по проекту изменений – Мария Норова, начальник департамента градостроительства и архитектуры (ДГА) мэрии. И начала она с уже общеизвестных фактов – изменений в перечне социальных объектов и «стоимости» финансирования застройщиками квадрата жилья. Относительно первого, список из школ и детских садов должны были пополнить физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОК) и библиотеки. Но, как оказалось, в полку еще и убыло.
«На сегодняшний день ситуация по детским садам в городе значительно улучшилась. Все дети до восьми лет на сегодняшний день обеспечены местами в детских садах и потребность в создании дополнительных отсутствует», – поведала г-жа Норова.
В то же время, обратила внимание чиновница, со школами все сложнее – потребность в местах остается значительной. Аналогичная ситуация со спортивными объектами и объектами культуры – уровень обеспеченности ими населения колеблется на уровне 60%. Объектов культуры, а именно библиотек, тоже не хватает, показатель обеспеченности ими – 52%.
«Поэтому перечисленные направления нуждаются в дополнительном финансировании. Сотрудничество с застройщиками – эффективный инструмент, который позволит направить средства в это русло», – добавила начальник ДГА.
Подробнее про «новичков» в списке. Для них установлены свои мощности. ФОК должен выдерживать не менее 24 посещений в одну смену, а в здании библиотеки должно удобно размещаться не менее 130 тыс. томов различного чтива. Школы остались при своем, то есть, при 800 местах.
Одно из самых важных и «колючих» (для девелоперов) изменений – выросшая «цена» финансирования: с 3 951 рублей за квадратный метр общей площади квартир до 7 629 рублей. По словам Марии Норовой, вызвано это ростом затрат на строительство социальных объектов, поэтому после пересчета получилась такая вот цифра.
А еще больше никаких «рассрочек». Платеж в казну теперь только сразу и на все 100%. Раньше, напомним, это работало не так. В течение десяти дней после заключения соглашения нужно было перечислить не менее 50% рассчитанной суммы, а в течение трех месяцев после получения разрешения на ввод объекта – платился остаток.
По словам г-жи Норовой, назвать это изменение принципиально меняющим правила игры сложно. При действующем порядке девелоперы нередко сами настаивали на одномоментном, стопроцентном взносе – чтобы пока они строят жилье, в локации появлялась необходимая району и новоселам «социалка».
Как чуть позже заявит г-н Бесфамильный, для городского бюджета это преобразование – исключительно положительное. Ведь время (а также непреклонная инфляция) делают свое дело: миллион сегодня и миллион через семь лет – суммы довольно таки неравнозначные.
В Прикамье из перечня облагаемой по кадастровой стоимости недвижимости исключили 34 объектаНе такие громкие
Переходим к менее освещенным ранее уголкам проекта. Первый из таких – выбор пути исполнения социальной нагрузки в некоторых случаях станет недоступным.
«Если объем строительства девелопера превышает потребность населения в одной школе, одной библиотеке или в одном ФОКе, то права выбора у него не будет. В обязательном порядке он должен будет построить объект, ведь речь идет об освоении больших территорий. Мэрия попросту может не найти подходящего участка в локации для самостоятельного возведения. Если создаваемые застройщиком объекты по-прежнему не закрывают потребности горожан, то дополнительно он делает взнос в бюджет в установленном порядке», – пояснила г-жа Норова.
Еще одна новинка – усиление контроля со стороны мэрии за деятельностью застройщика (в том случае, если он строит соцобъект сам). Выражается это в установлении сроков получения разрешения на строительство такового, а также в необходимости предоставления независимой банковской гарантии. Кроме того, строить нужно будет по отраслевому заданию, выдавать который будет профильный орган мэрии. Ну и наконец, передать на баланс администрации новосозданную школу, ФОК или библиотеку нужно будет не позднее трех месяцев после сдачи.
Сама процедура заключения соглашения тоже претерпела изменения. Если раньше подписанный застройщиком документ направлялся в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки Перми (а потом продираясь сквозь тернии процедур корректировалось), то теперь сначала его нужно принести в мэрию, согласовать, получить специальное письмо о том, что все в порядке, и уже после этого отправляться в комиссию. После того, как состоятся все этапы согласования проекта, соглашение вернется в администрацию и стороны смогут его подписать.
Ну и наконец – усиление информационного взаимодействия. Если застройщик строит социальный объект, то он ежеквартально обязан предоставлять мэрии информацию о его состоянии.Важный момент, на котором Мария Норова акцентировала внимание – поступившие не так давно в комиссию и мэрию соглашения. Они все будут исполнены в рамках старого порядка.
Минутка экономики
Администрация раскрыла экономический эффект от заключенных соглашений за период с 2021 по 2023 года. Их совокупная сумма на сегодняшний день составляет около 1,77 млрд рублей (всего 11 соглашений). Из них в казну уже поступило 917,8 млн рублей, в течение 2024-2028 годов поступит еще порядка 713 млн рублей. Из них по четырем соглашениям средства направлены в строительство корпуса школы «Точка» по бульвару Гагарина, 75а. Еще по четырем – в реконструкцию здания под размещение кадетского корпуса по ул. Целинной, 15.
В порядке действующей редакции заключат еще десять соглашений, суммарный экономический эффект от которых составит около 1,5 млрд рублей.
Есть вопросы
Обсуждения начались с казуса. А именно, возникло недопонимание, кто кому платит. Среди собравшихся затесалось мнение, что это мэрия будет платить застройщикам за строительство социальных объектов. Но недопонимание быстро урегулировали.
Возникли и резонные вопросы относительно того, на кого в конечном итоге ляжет нагрузка по созданию социальных объектов – не станет ли почти двукратное увеличение размера финансирования очередным драйвером роста цен на жилье? Мария Норова пояснила, что на удорожание жилья влияет множество иных факторов, а ранее принятый порядок все же не привел к таковому. Более того, соглашения – процедура добровольная и множество застройщиков в Перми к ней не прибегали. При этом стоимость их квартир неуклонно росла, мало отличаясь от таковой у тех девелоперов, кто использовал механизм. Михаил Бесфамильный добавил, что цену в конечном итоге формирует не застройщик, а потребитель.
«Если клиент не покупает – то застройщик делает так, чтобы покупал. Снижает цену, задействует акции и все что связано с этим. Нет, на самом деле возможности проанализировать, дать исчерпывающую статистику, что оказало наибольшее влияние на цену», – пояснил он.
Выясняли депутаты и то, что в принципе подразумевается под ФОКами. Входят ли в них, к примеру, такие спортивные объекты, как бассейны?
Г-жа Норова пояснила, что в это понятие входит спортивный комплекс с одним или несколькими залами. «Бассейны и какие-то иные крупные объекты, например, стадионы – это другая история, обеспеченность ими считается отдельно», – подчеркнула начальник ДГА.
За пределами комитетов
В 9.44 заседание завершилось. Проект получил поддержку профильных комитетов. Через 16 минут начиналось пленарное заседание и депутаты поспешили сменить место дислокации. Вопрос об обновлении порядка заключения соглашений в повестке занял 14 строчку.
Когда подошла его очередь, было принято решение рассмотреть его без доклада и обсуждений. 29 депутатов из 30 проголосовали за проект изменений. Один воздержался. Теперь решение № 316 заработает в новой редакции.
С 1 января в Перми для физлиц изменится ставка налога только на коммерческую недвижимость