Утром квартира, вечером деньги: что изменится на рынке недвижимости Псковской области с введением эскроу-счетов

До недавнего времени недвижимость в России покупалась по схеме «утром деньги, вечером квартира». Отдаёшь деньги застройщику и с нетерпением ждёшь, когда построят дом с заветными квадратными метрами, которые ты заранее оплатил. С 1 июля 2019 года действует новая модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. До Пскова подобная система покупки недвижимости добралась лишь к 2021 году. Зачем всё это нужно, как работает и что изменится для застройщиков и покупателей — рассказала заместитель генерального директора по экономике АО СЗ «Псковжилстрой» Ольга Тихонова.

- Что за «зверь» такой эскроу-счёт, чем он отличается от обычного счёта и для чего необходим?

- Эскроу-счёт — это специальный счет в банке, который открывается для расчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию.

Если застройщик не сдаст дом вовремя или обанкротится, средства со счёта вернутся покупателю. Забрать свои деньги с эскроу-счёта в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счёта.

- Как внедрение эскроу-счетов повлияет на псковский рынок недвижимости?

- Новая модель предполагает, что застройщик не может напрямую распоряжаться средствами дольщиков. К тому же теперь, чтобы начать строительство нового дома, необходимо иметь 15-20% собственных средств от общего объёма необходимых затрат. Предполагается, что недостающая часть средств будет восполнена с помощью банковского кредита. Разумеется, за пользование кредитными средствами застройщик будет платить банку проценты. Логично, что как только появляются проценты, можно говорить о повышении стоимости жилья. Очевидно, что застройщик будет возмещать расходы за счёт повышения стоимости квадратного метра.

- Уже можно говорить, насколько вырастет стоимость квартир в новостройках?

- Пока такой статистики нет. В Пскове и области повышения, связанного именно с эскроу-счетами, не было. Определенные подвижки вверх случились, но они, скорее, связаны с инфляцией и ростом цен на материалы. Повышения цен на квартиры в регионе в результате введения эскроу-счетов стоит ждать в 2021-м и последующих годах. Как раз 2021 год будет самым показательным, а выводы относительно новой модели расчётов предстоит сделать лишь в 2022-м. Сейчас мы можем лишь предполагать.

«Псковжилстрой» только приступает к работе с эскроу-счетами, так как до этого момента у компании было множество проектов с долевым участием более 30% со стороны покупателей. Соответственно, мы достраивали и продолжаем достраивать дома по старой схеме. В этом году полностью переходим к новой модели. У нас в проекте уже есть несколько домов, по которым мы начинаем формировать практику работы с эскроу-счетами.

- Вам как компании-застройщику будет удобно работать в таком формате?

- Однозначно сказать сложно, но, скорее всего, не очень. Ведь изначально новая модель рассчитана на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков, а не облегчить жизнь застройщикам. Теперь застройщик должен будет строить дома за счёт кредитных средств или полностью за свой счёт, что маловероятно. В Псковской области точно нет застройщиков, которые могут построить жилой дом за свои средства, а потом просто продать готовые квартиры. А кредиты – это не только дополнительные финансовые затраты, но и дополнительные ресурсы, потому что нужны сотрудники, которые займутся этой работой, документооборотом с банками.

- Как теперь будет выглядеть сделка между застройщиком и покупателем?

- Застройщик предлагает свою квартиру, покупатель делает выбор, затем, как обычно, заключается договор долевого участия, дольщик перечисляет средства в банк на индивидуальный эскроу-счёт. По новой схеме застройщик не имеет доступа к этим деньгам.

Затем банк выдаёт застройщику кредит. По мере накопления средств на эскроу-счетах происходит варьирование процентной ставки по выданному застройщику кредиту. Проще говоря, чем больше будет заключено договоров долевого участия, чем больше средств поступит на эскроу-счета, тем ниже будет процентная ставка для застройщика по этому проекту. Ставка всё время трансформируется: сначала процент будет максимально высоким, к концу строительства сведётся к минимуму.

В Пскове пока ни у кого из застройщиков нет подобной практики, поэтому сложно говорить о конкретных цифрах. Но в среднем, по данным из центральных регионов, речь идёт о кредитной ставке от банков в 5-6%.

Для дольщиков схема в принципе никак не меняется: договор долевого участия, регистрация его в Росреестре, перечисление средств на эскроу, ожидание окончания строительства. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию эскроу-счета для застройщика открываются, а дольщик получает право на квартиру и ключи. Именно для дольщиков ничего нового.

- Да, всё как будто как прежде, но цена на квартиру будет выше.

- Верно. Скорее всего, цена вырастет и вырастет по двум причинам. Во-первых, из-за естественной инфляции, которая, как правило, составляет 4-5% в год. Второй фактор – процентная ставка, из-за которой застройщики понесут большие нагрузки и расходы.

- Правильно я понимаю, что застройщики смотрят в будущее с некоторым напряжением?

- Введение эскроу-счетов – мировая практика, но только в других странах ставки по кредитам, как правило, несколько ниже, чем в России. И требования на вход застройщика в проект тоже ниже. В нашем варианте застройщик, как я уже говорила, первоначально должен вложить в проект 15-20% собственных средств. Только после этого ему разрешается заключить с банком кредитный договор. 15-20% - это достаточно высокий показатель, учитывая то, что по новой схеме застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков. То есть компания, завершив предыдущий проект, должна так сэкономить деньги, чтобы иметь те самые 15-20% для вложений в новое строительство. Это значительная нагрузка для застройщиков.

Трудно предсказать, как поведёт себя рынок. Но думаю, что конкуренция в итоге снизится, появится больше монополистов. Ведь у небольших застройщиков нет финансовых запасов, они не входят в большие холдинги, поэтому, скорее всего, вынужденно уйдут с рынка или вольются в более крупные компании. То есть для застройщиков эскроу-счета - пока не слишком весёлая история.

Пока никто не берётся предсказывать, во что всё в итоге выльется. К тому же в процесс вмешалась пандемия. Рынок развивался бы естественным образом, если бы не было прямого влияния со стороны руководства страны в части снижения ипотечных ставок. Эксперты отмечают, что благодаря этому квартиры сейчас приобрели и продолжают приобретать даже те, кто не планировал этого делать, те, кто, например, собирался покупать более дешёвое жильё на вторичном рынке, те, кто намеревался купить собственность позже. С одной стороны, это хорошо, но, скорее всего, в ближайшие два-три года, когда всё более-менее успокоится и ставки по ипотеке вернутся к обычным показателям в 10-12% вместо нынешних 6,5%, нас ждёт провал в продажах.