Метр с кепкой. Поможет ли Пскову новая методика Минстроя?

Минстрой объявил об изменении методики определения стоимости квадратного метра жилья. Предполагается, что она позволит снизить разницу между нормативом и рыночной ценой, которая в отдельных регионах доходит до 40%. Для Псковской области эта особенно актуальна. «АиФ-Псков» выяснил, чем федеральные новации могут обернуться для региона.

Посчитают по новому

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ объявило, что средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья, используемого для расчетов размеров социальных выплат на приобретение или строительство жилья, будет рассчитываться по новой методике.

В ведомстве поясняют, что теперь расчет средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения в субъектах РФ будет производиться на основании средневзвешенной цены 1 квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам.

Сейчас же средняя рыночная стоимость высчитывается исходя из данных о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам, средней стоимости строительства, средней стоимости 1 квадратного метра жилья, приобретенного по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан России» и с учетом индекса-дефлятора.

Разница между показателями по старой и новой методике, например, для Пензенской области будет составлять 17,4%. Впрочем, эксперты отмечают, что в некоторых субъектах РФ разница между нормативом и рыночной ценой жилья может доходить и до 40%.

Сиротские деньги

Для Псковской области тема средней стоимости жилья более чем актуальна. В июле псковским властям пришлось вернуть в региональный бюджет 58 миллионов рублей, которые должны были быть потрачены на покупку 41 квартиры для детей-сирот.

Исходя из средней рыночной стоимости квадратного метра, утвержденной для Пскова в размере 51 296 рублей, желающих продать квартиры администрации среди местных застройщиков попросту не нашлось.

Заместитель главы администрации Пскова Елена Жгут на сессии регионального парламента поясняла, что город не смог найти необходимое количество квартир, подходящих по цене и метражу. По ее словам, при такой цене квадратного метра максимальная стоимость квартиры может составлять 1,7 миллиона, а однушка в Пскове стоит от 1,8 до 2,2 миллиона.

В результате прокуратура региональной столицы направила в следствие материалы по факту наличия в действиях должностных лиц администрации Пскова признаков преступной халатности. А губернатор Михаил Ведерников заявил о проведении служебных проверок в отношении чиновников.

Между тем, по данным председателя регионального комитета по социальной защите Ольги Евстигнеевой в очереди на жильё в Псковской области стоят более 2 тысяч сирот.

Формула успеха

Стоимость квадратного метра, определенная Минстроем для Псковской области, на данный момент составляет 37522 рубля. Это самый низкий показатель в Северо-Западном Федеральном округе: в соседней Новгородской области он составляет 38 365 рублей, в Вологодской - 38 198. Дальше цены начинаются от 45 тысяч в Калининградской области и до 85 в Петербурге.

Председатель регионального комитета по строительству и ЖКХ Сергей Грахов пояснил «АиФ-Псков», что это, разумеется, «средняя температура по больнице», и определение цены квадратного метра в регионе в любом случае устроено сложнее.

«В Пскове квадратный метр стоит 51 тысячу рублей, в Пыталово - 27. В среднем по области получается чуть меньше 40 тысяч. Но мы и в Пскове за 40 не купим и в Пыталово 40 - перебор. Соответственно, мы по каждому муниципалитету определяем и утверждаем свою цену», - пояснил он.

Изменение методик Минстроя, вероятно, заставит региональные власти пересмотреть свои подходы в этой сфере. Впрочем, Сергей Грахов говорит, что его комитет уже сейчас рассматривает возможность ввести в формулу «дополнительные коэффициенты, чтобы рыночная ситуация отражалась более динамично».

«В Пскове в центре дорогие квартиры, а на окраинах цена квадратного метра - 45 тысяч. Вот мы и смотрим, как бы нам сделать, чтобы были более объективные данные, чтобы мы могли точнее распределять деньги среди муниципалитетов», - пояснил председатель регионального комитета по строительству и ЖКХ.

Государство в государстве

Что касается конкретной ситуации, когда городские чиновники не смогли купить квартиры для сирот, то, отмечает Сергей Грахов, «рынок недвижимости очень резко скаканул вверх в середине года и никакими методиками это не отрегулируешь». «Такие скачки предугадать невозможно», - уверен он.

С фактом роста цен спорить невозможно. Впрочем, у предпринимателей, пытающихся выигрывать муниципальные контрактами на закупку квартир, есть свои соображения по поводу того, что дополнительно затрудняет работу в той сфере.

«Власти должны работать более гибко. Если выдвигаете требования к объекту недвижимости, нужно сперва провести анализ, оценить, насколько они реальны», - говорит Александр Мальцев, сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог».

По его словам, ситуация, когда на заявленную в контракте цену купить что-то не реально, встречаются достаточно часто. «В Новоржеве всего два дома, которые подходят под условия контракта. Но там в принципе могут не продаваться квартиры!» - приводит он другой пример.

Кроме того, по наблюдениям риелтора, «каждая муниципальная администрация - как отдельное государство, со своими требованиями: в Дедовичах одно, в Острове — совершенно другое». «В Дно принимать квартиру приходит комиссия из 8 человек: сантехник, пожарный, чиновники из разных комитетов. В другом муниципалитете - трое», - говорит Александр Мальцев.

Что дальше?

В этом году, в связи с ростом цен на квартиры, проблема стоит более остро, согласен предприниматель. Изменение методик Минстроя и, как следствие, рост средней цены квадратного метра внушает ему надежду. Но, предлагает не забывать он, «средняя цена - понятие условное».

Сейчас, по словам Сергея Грахова, цена квадратного метра в регионе стабилизировалась. «Она не снизилась, потому что это рынок. Но она и не растет особо вверх. Может быть еще немного опустится, потому что сейчас есть серьезные меры поддержки строительной отрасли», - предположил чиновник.

«В Пскове дефицит жилья. Нормальных вариантов не так много. И если появляется приличный объект, за него чуть ли не дерутся. Некоторые в буквальном смысле готовы покупать квартиры не глядя. Так что до нового года цены не снизятся», - отмечает Александр Мальцев.

Тем более, по его словам, с сентября по декабрь наблюдается традиционное оживление рынка. А вот затем, считает риелтор, возможен спад: все-таки процентная ставка ипотеки тоже постепенно растет.