Полпроцента надежды для квартирного вопроса
Источник фото: правительство Ростовской области.
В эксплуатацию введено 2,76 млн м². При этом, по данным портала Domostroydon.ru со ссылкой на министра строительства региона Сергея Куца, планом было установлено введение 2,75 млн м². Таким образом, в течение последних пяти лет в эксплуатацию на Дону было введено 16,7 млн м² жилья.
При этом структура сдаваемого жилья уже много лет не меняется, сохраняя угнетающие рынок диспропорции. Львиная доля введенных в эксплуатацию жилых квадратных метров выпадает на долю частного сектора. В общем объеме сдаваемого в регионе жилья индивидуальное жилищное строительство занимает 55,8%.
И итог ушедшего года лишь подтверждает: эта тенденция сохраняется. В общем объеме сданного жилья: на частный сектор приходится 1,6 млн м², а остальные 1,2 млн м² занимают многоквартирные дома.
Такую экономику жилищного строительства при всем желании признать идеальной никак нельзя. Многие серьезные проблемы на донском рынке первичного жилья порождены именно перекосом в сторону индивидуального жилищного строительства. Навскидку можно указать на дороговизну квадратного метра, производной от чего является недостаточная ликвидность первичного жилья. Как уже не раз писало «Наше время», более половины всех возведенных на Дону квартир остаются нераспроданными. Такой объем вполне сопоставим с годовым вводом жилья по региону. Проблема, которая сама по себе не может быть проигнорирована.
Другая производная – неразвитость рынка аренды жилья и связанное с этим фактическое бесправие арендаторов квартир. Тема доходных домов у нас поднимается и обсуждается охотно. Но дальше слов дело не идет. Конкретных решений нет – не позволяет сложившаяся экономика отрасли…
Не позволяет она эффективно решать и проблему социального жилья. А этот фактор в свою очередь тормозит решение навязшей в зубах еще с советских времен жилищной проблемы.
И, наконец, та же самая экономика жилищного строительства определяет поведение застройщиков. Их волюнтаризм уже давно стал видовым признаком. В погоне за квадратными метрами зачастую игнорируются требования экологии, транспортной доступности, откладывается «на потом» создание социально-бытовой инфраструктуры.
И хотя такая строительная политика непосредственно влияет на продаваемость жилья, нереализованные квартиры легко можно компенсировать, заложив заведомо завышенную цену квадратного метра. Так возникает внешне парадоксальный феномен, когда при росте предложения растет и дороговизна жилья…
Да, думается, имей мы в советские годы такие объемы жилищного строительства, к решению квартирного вопроса можно было бы приблизиться вплотную уже тогда. Но к чему вздохи в стиле модного нынче рекламного слогана «Вот был бы тогда ВТБ…»? Сегодня строительный воз если и не ныне там, то уехал совсем не далеко.
Хотя донские власти все последние годы не уставали тешить себя надеждой на решение проблемы именно через рост объемов жилищного строительства. А на сам тревожный факт слабой ликвидности возводимого жилья предпочитали закрывать глаза. Надеялись, что рассосется со временем… И лишь совсем недавно задумались о качестве этого роста. Отсюда и все последние новации в сфере градостроительной политики.
Это и введение на какое-то время моратория на выдачу разрешений на строительство нового многоквартирного жилья в Ростове и на соседних с ним территориях, и утверждение приоритета создания в зоне застройки социальной инфраструктуры.
А пока действовал такой мораторий, шел поиск новых механизмов взаимодействия с застройщиками, которые могли бы, в частности, ограничить, а вскоре и свести на нет губительную для городов точечную застройку. Так в местах строительства жилых массивов можно было бы избежать экологических последствий и превращения самих массивов в своего рода гетто, оторванные и изолированные от остального городского пространства.
Подобную цель, в частности, преследует идея замены обычного договора на жилищное строительство договором о комплексном развитии территории. Последний обязывает застройщика возводить за собственный счет социальные объекты – детсады, школы, поликлиники... Создание социальной инфраструктуры должно предусматриваться еще на стадии планировки и межевания территории, В случае невозможности решить эту задачу, застройщик обязан перечислить в областной бюджет безвозмездный взнос – компенсацию за создаваемую им дополнительную нагрузку на социальную сферу.
Впрочем, назвать все это грандиозным открытием на строительной ниве было бы преувеличением. Возвышенные слова о приоритете «инфраструктуры для жизни» раздавались и раньше, Их можно было слышать, скажем, еще в пору закладки Левенцовского жилмассива в Ростове. А ведь с 2008 года, когда это происходило, лишь в одном Ростове столько ЖК со слабой инфраструктурой появилось... Да что там ЖК – целые микрорайоны, подобные Суворовскому, выросли. Сегодня Ростов с построенными в ушедшем году 1,14 млн м² – безоговорочный лидер по вводу жилья. Следом идут пригороды – как это всегда и бывает в агломерации.
И, тем не менее, при всех издержках и сохраняющихся проблемах шаг в верном направлении сделан. Что, видимо и позволило донскому министру строительства выразить удовлетворение от перевыполнения – пусть и незначительного – годового плана жилищного строительства. Дело за тем, чтобы окончательно наполнить сам процесс прогрессивным и общественно полезным содержанием.