Вопрос специалисту: можно ли продать в Рязанском ипотечную квартиру?

Эксперт Банка России рассказал «ЮВК» о разных вариантах сделки

Житель района Рязанский Николай Конев написал в редакцию письмо. Несколько лет назад он с женой купил однокомнатную квартиру в ипотеку. Однако в прошлом году у них родилась двойня — и места стало явно мало. «Могу ли я продать ипотечную квартиру, чтобы купить другую, попросторнее?» — спросил он.

Без разрешения банка ничего не выйдет

По словам Дмитрия Баранова, эксперта Банка России, такой вариант вполне возможен.

 — Главное — не забыть предупредить банк, в котором вы оформляли ипотечный кредит и у которого в залоге находится ваша недвижимость, о своём намерении, — поясняет он.

Для банка залог является твёрдой гарантией на случай, если заёмщик не сможет платить, тогда по решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Да и зарегистрировать переход права собственности на квартиру в залоге без согласия банка-кредитора тоже не выйдет.

Продавай жильё безопасно!

Как поясняет Дмитрий Баранов, есть несколько предусмотренных законом вариантов продажи ипотечной квартиры.

 — К примеру, вы нашли покупателя, который готов оплатить полную стоимость вашей квартиры собственными средствами. Это самый простой и безопасный вариант, — говорит эксперт.

В данном случае важно, чтобы цена продажи была не меньше задолженности продавца по кредиту. В случае неблагоприятной рыночной ситуации, когда цены на жильё снизились и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, получить добро от банка на сделку не получится.

Переоформляем ипотечный кредит

Ещё один вариант — переоформление ипотечного кредита с продавца на покупателя. Так может случиться, если у последнего не хватает собственных средств на оплату всей стоимости жилья, но есть положительная кредитная история и стабильный доход.

 — Банк может переоформить договор ипотеки, а новый заёмщик имеет право попросить банк, к примеру, изменить срок погашения и размер взносов, — разъясняет Дмитрий Баранов.

Такая просьба будет обоснованной, если к моменту сделки ипотечные ставки понизились, а условия старого кредита хуже тех, которые предлагают на текущий момент. Вместе с кредитным долгом покупателю может перейти и обязательство выплатить штрафы и пени прежнего заёмщика. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит прояснить в банке ситуацию насчёт просрочек, а также попросить продавца показать свежую кредитную историю.

Пройди весь путь с начала

Однако не всегда условия кредита, которые были у продавца, подходят покупателю и не все банки соглашаются переоформлять долг с одного заёмщика на другого. Тогда покупателю придётся самому заключать новый ипотечный договор на всю стоимость жилья, о которой он договорился с продавцом. Наличие средств на первоначальный взнос, одобренный кредит и проведённая новая оценка стоимости жилья — важные составляющие данного сценария, который имеет некоторые особенности.

Во-первых, часть банков предпочитает не иметь дело с недвижимостью, находящейся в залоге у другой финансовой организации. Во-вторых, получить отказ в кредите можно из-за разных требований к жилью у разных кредиторов.

 — Снизить вероятность отказа можно, заключив новый договор в том же банке, что и продавец. Это позволит сэкономить и на оценке жилья, ведь кредитор уже одобрил его ранее, — советует Дмитрий Баранов.

Он также напоминает: какой бы вариант расчётов ни выбрал покупатель, перед сделкой не будет лишним запросить информацию о продавце в реестре банкротств и на сайте судебных приставов.