Отбор управляющих компаний должен быть строже
Участники заседания комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ обсудили предложения Администрации г.о. Самара по внесению изменений в нормативную правовую базу, регламентирующую деятельность в сфере ЖКХ.
На сегодняшний день жилищный фонд городского округа Самара составляет 10250 домов (29,1 млн кв. метров), из которых почти 6,4 тыс. (62,3%) управляются управляющими компаниями. С 01.05.2015 деятельность по управлению МКД осуществляется на основании лицензии. Из года в год количество УК, получивших лицензию, увеличивается. Так, по данным Администрации г.о. Самара, в 2018 году лицензию получили 34 управляющие организации, в 2019 году — 39, в 2020 году — 53. Всего в областном центре такую лицензию получили 318 организаций; у 228 из них лицензия являются действующей в настоящее время. При этом только 170 организаций в действительности имеют в управлении многоквартирные дома.
По мнению муниципальных чиновников, лицензионные требования для организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны быть ужесточены.
«Действительно, сегодня не предъявляется никаких требований относительно наличия материально-технической базы, финансовой устойчивости организации, которая желает получить лицензию на управление МКД. Наша комиссия неоднократно высказывалась в пользу ужесточения лицензионных требований в данной сфере», — отметил председатель комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ Виктор Часовских.
Вместе с тем, предложение Администрации г.о. Самара ввести дополнительные лицензионные требования, такие как наличие «помещений, зданий, сооружений и иных объектов, технических средств, необходимых для осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД и принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании», а также наличие «работников, заключивших с ними трудовые договоры, имеющих профессиональное образование, обладающих соответствующей квалификацией, необходимой для осуществления деятельности по управлению, содержанию и ремонту МКД», — вызвали определенные возражения со стороны участников заседания.
«Только в четырех вузах Российской Федерации на 2019 год велось обучение по компетенциям, связанным с отраслью ЖКХ. Рынок не насыщен кадрами. Поэтому мы можем создать некую коллизию, которая будет на данном этапе препятствовать развитию отрасли. Кроме того, непонятно, как будут оцениваться „необходимые“ для деятельности по управлению МКД помещения и пр. Здесь нужны четкие требования, критерии», — обратил внимание заместитель министра — руководитель административного департамента министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Михаил Татаринцев.
По мнению руководителя управления лицензирования государственной жилищной инспекции Самарской области Алексея Давиденко, определение таких конкретных критериев стоит отдать на откуп субъектам Федерации, а не прописывать прямо в федеральном законе.
Категорически не согласились участники обсуждения также с предложением «обязать лицензионную комиссию осуществлять проверку документов и сведений, предоставленных соискателем лицензии», — это полномочия Госжилинспекции, а не лицензионной комиссии.
Таким образом, принципиально поддержав позицию о необходимости пересмотра лицензионных требований для организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению МКД, в сторону их ужесточения (статья 193 Жилищного кодекса РФ), участники заседания пришли к выводу, что представленные на рассмотрения предложения требуют доработки.
Забегая вперед, стоит отметить, что практически все пункты предложений Администрации г.о. Самара по внесению изменений в законодательство, по мнению членов профильной комиссии областной Общественной палаты и других участников заседания, требуют тщательной проработки, несмотря на то, что однозначно содержат рациональное зерно.
Так, предложение обязать все организации, осуществляющие взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги, работать через единый информационно-расчетный центр (часть 15 статьи 155 ЖК РФ), вряд ли выполнимо. Вместе с тем, вопрос о необходимости создания ЕИРЦ уже не первый год ставится и Общественной палатой, и профильными органами власти.
«Мы не можем обязать ресурсноснабжающие организации производить расчеты с использованием конкретного ЕИРЦ. Но нужно создать условия, чтобы они туда пришли. Не обязать, а заинтересовать. Это заодно позволило бы создать единую, полную, актуальную базу данных», — отметил Михаил Татаринцев.
Еще одна проблема, на которую обращают внимание в городской Администрации: в настоящее время невозможно назначение органом местного самоуправления «временной управляющей организации» для управления МКД, в случаях, когда УК фактически не осуществляет деятельность по управлению, уклоняется от исполнения договорных обязательств, но юридически имеется, и в Реестре лицензий субъекта РФ дом закреплен за ней. В этой связи предлагается внести изменения в часть 17 статьи 161 ЖК РФ.
«Здесь надо понять, очень четко определить, что означает термин «уклонение от исполнения договора управления», — подчеркнул Виктор Часовских.
«Термин „уклонение“ не самый подходящий. Нужно конкретно расписать, что будет считаться таковым, чтобы к органу местного самоуправления было меньше вопросов», — согласился Алексей Давиденко.
«В формулировках законодательства не должно прослеживаться ограничение конкуренции. Четкие критерии необходимы как в данном, так и в других пунктах, чтобы не поставить органы местного самоуправления и лицензионную комиссию в условия, когда они не смогут принимать объективные решения», — поддержал Михаил Татаринцев.
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений. Как результат, в некоторых МКД подобные собрания проходят по несколько раз в год, сопровождаясь конфликтами, поддельными документами, судебными разбирательствами. О том, что количество собраний, в повестке которых значится смена УК, нужно ограничить, говорят давно и много. Поэтому концептуально участники обсуждения поддержали предложение горадминистрации внести изменения в соответствующую статью Жилищного кодекса РФ.
«В прошлом году ГЖИ внесла 4,5 тыс. реестровых записей о смене УК, — рассказал Алексей Давиденко. — Однозначно законодательство требует корректировки в этой части. Но в тоже время должен быть предусмотрен какой-то механизм, чтобы дом не попал на целый год в распоряжение недобросовестной управляющей компании».
Однозначную поддержку получило предложение о внесении изменений в часть 1 статьи 46 ЖК РФ: предлагается законодательно закрепить положение о том, что решение по вопросу выбора способа управления МКД принимается «большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД» (по аналогии с принятием решений по проведению текущего и капитального ремонта общего имущества дома). Сегодня такие решения принимаются простым большинством (50% плюс 1 голос) от количества присутствующих на общем собрании: иными словами, на данный момент такое решение может быть принято, если «за» проголосуют 26% собственников.
Требует корректировки, по мнению Администрации г.о. Самара, и Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации»: с целью ускорения процесса внесения Госжилинспекцией изменений в Реестр лицензий.
Этот пункт вызвал определенную дискуссию среди участников обсуждения. По мнению Алексея Давиденко, необходимо идти по пути значительного увеличения штрафов для управляющих организаций за невнесение сведений в ГИС ЖКХ. Большинство участников заседания сошлись во мнении, что обязанность уведомлять и собственников, и ресурсников, и ГЖИ нужно возложить на новую УК, которая приходит на дом, исключив из данного процесса прежнюю управляющую организацию.
Большой пакет предложений Администрации г.о. Самара касается внесения изменений в нормативные правовые документы, регулирующие вопросы обеспечения потребителей коммунальными ресурсами: Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования», Градостроительный кодекс РФ, Приказ Минэнерго России от 12.03.2013 № 103 «Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду», Постановление Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 № 808 «Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», в Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетики».
Однозначную поддержку членов профильной комиссии Общественной палаты Самарской области и других участников заседания получило предложение о необходимости вернуть лицензирование деятельности по проверке, очистке и ремонту дымоходов и вентканалов (лицензирование данного вида деятельности было отменено с 17.10.2017), а также разработать и утвердить требования к организациям, оказывающим соответствующие услуги, и установить минимальные нормативные контрольные параметры систем вентиляции и дымоудаления на федеральном уровне.
Часть предложений, по мнению участников заседания, требует дополнительной проработки с участием других заинтересованных сторон: профильных органов власти и представителей других муниципальных образований.
«Администрацией Самары поднято множество серьезнейших проблем, которые действительно требуют урегулирования либо уточнения на уровне законодательства. Большинство этих вопросов мы уже поднимали и обсуждали на заседаниях нашей комиссии, по ряду пунктов выходили со своими законодательными инициативами. По итогам этого заседания вновь проанализируем и обобщим все наши предложения с учетом мнения профильных органов власти и надзорных органов и будем работать в направлении дальнейшего их продвижения», — резюмировал Виктор Часовских, подводя итоги заседания.