Ковш экскаватора завис над Петербургом: с реновацией и сносом домов-памятников разберется СК

Глава Следственного комитета России Александр Бастрыкин стал на текущей неделе одним из самых деятельных градозащитников Петербурга. Он потребовал от подчиненных изучить претензии горожан к закону о комплексном развитии территорий (КРТ), принятом Законодательным собранием по инициативе губернатора Александра Беглова. Стоит отметить, что предыдущее требование Бастрыкина, касавшееся проверки законности сноса исторических зданий в центре Петербурга и получившее не менее широкий резонанс в обществе, привело 22 августа к обыскам в КГИОП силами сотрудников центрального аппарата СК.

Когда региональная власть не слышит чаяния петербуржцев, бороться за исторический облик города приходится обысками и уголовными делами. На данный момент в деле о сносе домов-памятников – шесть эпизодов и три открытых уголовных дела. Расследовать их все будет Главное следственное управление СК России, что свидетельствует о повышении статуса проблемы, росте социальной напряженности вокруг вопросов градозащиты в Северной столице и пристального внимания к местным чиновникам со стороны федерального центра.

«В СМИ и социальных сетях сообщалось, что петербуржцы собирают подписи под коллективным заявлением в адрес главы СК РФ по поводу принятия городского закона о комплексном развитии территорий. Горожан беспокоит процедура предоставления жилых помещений взамен подлежащих сносу домов, также граждане высказывают и другие опасения о градостроительных планах. Председатель СК России поручил руководству ГСУ СК России по Петербургу проверить доводы жителей города и представить доклад о ситуации. Ход исполнения поручения поставлен на контроль в Центральном аппарате СК», — сообщается на официальном сайте Следственного комитета.

Резонансный закон, инициатором которого стал Смольный, «сырым» назвали представители абсолютно всех фракций городского парламента. Однако поспешили принять в первом чтении. Он предполагает возможность сноса даже не признанных аварийными панельных хрущевок 1957-1970 годов постройки. Достаточно одобрения двух третей жильцов.

За агитацию власти взялись масштабно. Объявлен прием заявок от желающих вступить в общественный штаб по реновации. Но возьмут в него не всех, утверждать кандидатуры депутаты ЗакСа будут уже в сентябре, а сейчас они проводят встречи с обеспокоенными горожанами.

Безусловно, хрущевки — огромная технологическая и социальная проблема современных российских мегаполисов. Миллионы квадратных метров жилого фонда, которые в ближайшие годы будут массово приходить в негодность. Но в Петербурге, особенно в центральных районах города, представляющих интерес для девелоперов, такие кварталы содержатся куда в более лучшем состоянии, чем современные новостройки на окраинах.

Немаловажен и вопрос компенсаций попавшим под «реновацию 2:0». Гарантий возвращения жителей хрущевок, попавших под КРТ, в свой квартал «закон Беглова» не дает, в нем не прописан выкуп квартир у собственников по рыночной цене, сложившейся в районе на момент расселения.

Более того, он предусматривает принудительное расселение из «лакомых» кварталов вопреки воле собственников жилья. По мнению целого ряда экспертов рынка недвижимости, это новые возможности для строительного бизнеса в Петербурге, и они не имеют никакого отношения к интересам горожан.

В качестве компенсации за обжитое место в законе о КРТ предусмотрена сомнительная привилегия улучшить свои жилищные условия вне очереди. Но не стоит забывать, что это «вне очереди» относится только к подходящей категории очередников. После включения дома в КРТ каждый из его обитателей, проживающий по договору социального найма, «железно» может рассчитывать только на 18 «квадратов». Владельцам долей в коммунальной квартире — одной или нескольких комнат — могут предоставить отдельную квартиру, но не обязаны. Не нужно быть риелтером, чтобы сложить два и два: переселенцы из центра смогут рассчитывать лишь на приемлемую по метражу жилплощадь только на окраинах Петербурга или в пригороде.

«Давайте не будем называть происходящее комплексным развитием территории. Фактически принят закон о принудительном выселении жителей из их жилья. Для того, чтобы он прекратил являться таковым, должны быть приняты совершенно другие социальные гарантии, совершенно другие нормативы, и должна быть разработана прозрачная система общественного контроля за осуществлением программы комплексного развития территории. Люди должны получать жилье в границах муниципального образования, как минимум; с сохранением количества комнат и большей площади. И, безусловно, самое главное, жители должны сами решать, участвовать в программе комплексного развития территории или нет. Это должна быть программа по улучшению качества жизни петербуржцев! Закон в сегодняшнем виде нарушает имущественные права граждан. Он должен быть аннулирован», — сказала НЕВСКИМ НОВОСТЯМ председатель общественного движения «Воля Петербурга» Надежда Тихонова.

В Петербурге сложилась ситуация, когда бульдозер из-за одного росчерка пера чиновника в угоду «своего» девелопера совершенно законно уничтожит обжитые кварталы, с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой вблизи скверов и парков.

«Очень важно учитывать опыт Москвы: там в некоторых кварталах дома из восьмиэтажных превратились в 22-этажные. Такого, конечно, не должно быть», — заявил в интервью парламентскому корреспонденту НЕВСКИХ НОВОСТЕЙ спикер ЗакСа Александр Бельский.

Но как ЗакС может повлиять на этажность КРТ, если еще в ноябре 2021 депутаты передали полномочия устанавливать предельные параметры застройки на этих территориях Смольному? Теперь и границы КРТ, и этажность — полномочия исполнительной власти.

На встрече с жителями в Невском районе Петербурга 4 августа Александр Бельский подчеркнул, что логика реновации заключается в переезде в новый дом в черте собственного района.

«Если же новые квартиры начнут давать на окраинах, то программа вообще может забуксовать», — сказал он.

На чем основаны заверения парламентария? Мы не нашли в законе нужной формулировки. Более того, даже схожие квартиры близ площади Ленина на Финляндском вокзале и в новостройках на Суздальском проспекте — в границах одного и того же Калининского района могут существенно отличаться по стоимости.

Стоит отметить, что именно Бельский стал инициатором появления в городе Общественного штаба для защиты интересов петербуржцев, которые попадут под КРТ. Но будет ли штаб защищать интересы жителей, которые специально приобретали квартиры в низкоэтажных кварталах и не готовы видеть по-соседству «человейники» в 12-14-16 этажей и выше с соответствующей возрастающей нагрузкой на дороги, и без того хромающую инфраструктуру, школы и детские сады? Похоже, про эту категорию петербуржцев власти города просто-напросто забыли. Во всяком случае, механизма соблюсти их интерес в законодательном акте мы также не нашли.

Еще одна точка социальной напряженности — ипотечное жилье.

Пример обращения в группе жилкома во «ВКонтакте»: «Мы с супругой купили 2-х комнатную квартиру в январе 2022 года в ипотеку на улице Софьи Ковалевской. Основные критерии выбора были: зеленый двор, метро в 15 мин пешей доступности, развитая инфраструктура (сады и школы на будущее для детей). Сделали капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций и заменой всей электропроводки на новую. Данный район полностью удовлетворяет все наши пожелания. А теперь сами вопросы: каким образом собираются расселять квартиры с ипотекой?».

Получается, что Смольный, инициировав и наспех продавив непопулярный закон, сам создал предлог для выражения общественного недовольства, конфликт горожан с исполнительной властью и повод для радикальных публичных высказываний, которыми тут же воспользовались разного рода оппозиционные деятели.

Петербургской властью был проигнорирован опыт Москвы. А ведь их столичным коллегам уже приходилось гасить очаги социальной напряженности после принудительного расселения москвичей из пятиэтажек.

Но самое интересное — ряд экспертов ставит под сомнение и экономическую эффективность затеянного.

«КРТ дает возможность освоения новых привлекательных для застройщика территорий. Это имеет смысл в условиях подъема рынка. По сравнению со строительством в чистом поле — нам предлагают гораздо более затратный вариант. И я не уверен, что в сегодняшних условиях он экономически оправдан, — сказал НЕВСКИМ НОВОСТЯМ петербургский журналист, аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин. — Реновация комплексно работает там, где были садоводства с частными домами. Чем больше территория, которую нужно расселить, тем хуже экономика проекта. И тем больше скандалов, недовольств, исков, митингов, претензий. Москва с этим столкнулась в полный рост».

НЕВСКИЕ НОВОСТИ поговорили с экспертом в сфере GR и конфликтологии, московским политконсультантом Федором Щепетовым.

Специалист отметил, что при правильно выстроенном диалоге с жителями, те сами голосуют за снос панельных хрущевок как худшего образца городской застройки. Он видит ошибку властей в отсутствии грамотной информационной кампании. Особенно с учетом нашего исторического прошлого: опыта целых поколений горожан, которых принудительно переселяли из центра на необжитые окраины, что никак не улучшало их жизненную ситуацию. В массовом сознании петербуржцев живо тождество: переезд из центра равен падению качества жизни.

«Безусловно, во время проведения КРТ нужно избегать злоупотреблений со стороны застройщиков. Задумаемся: чем вообще можно привлечь людей при переселении? Тем, что они получат жилье, которое будет качественнее и больше по площади. Например, в Москве первые «переселенцы» получали квартиры с таким же количеством комнат, но с просторными коридорами, санузлами и кухнями. Можно было переехать из маленькой однушки площадью 29 квадратов в однушку в 39 квадратов с современной планировкой. Однако застройщики достаточно быстро смекнули, что им можно предоставить жилье, которое будет площадью не меньше и с таким же количеством комнат. И закончилось все тем, что стали уменьшаться квадратные метры: людям предлагали переехать из одного "спичечного коробка" в другой, но на окраине. Дома для программы реновации строились уже со специальными планировками, отличными от тех, что выставлялись на рынок», — продолжил Щепетов.

Получается, что в законе должен быть предусмотрен еще и механизм контроля планировок, серий домов.

«Куда может переехать человек, получив компенсацию, даже по рыночной стоимости, квартиры в пятиэтажке? Только в еще одну пятиэтажку», ­— ответил эксперт о существующей на данный момент возможности финансовой компенсации.

«Я думаю, что логично будет, если в Петербурге появится наблюдательная комиссия, куда войдут представители всех фракций городского парламента, которые будут принимать новое жилье, оценивать его качество, качество отделочных работ. Да, это определенная нагрузка для народных избранников и для исполнительной власти, и для застройщиков. Но, по сути, ситуация может стать своеобразной маленькой избирательной кампанией, когда горожане увидят, кто есть кто. Велик соблазн перейти сразу к навязыванию переездов, но нужно понимать, что протестный потенциал в Петербурге очень высок. Если вы хотите добиться того, чтобы люди вышли на улицу, у них нужно отобрать жилье. Посмотрите, какая самая протестная группа сегодня в любом городе, это — обманутые дольщики. Поэтому в случае с КРТ нахождение компромисса с гражданами — приоритетная задача», — озвучил Щепетов свое видение выхода из социального пике, в которое завел Петербург Смольный продавливанием нового закона.

Из обстоятельного разговора с московским экспертом мы вычленили несколько ключевых моментов. Первый касается самой организации переселения. О том, какие территории попадут под действие нового закона, горожане должны узнать как можно раньше, а не за прописанное в нем количество суток. Люди не могут жить на пороховой бочке. Они должны понимать, когда планируется расселить их дом: в этом году, в следующем, через пять или даже через десять лет. Они делают ремонт, размениваются, расширяются, покупают жилье взрослеющим детям — это обычный ход жизни. Его нельзя принудительно ломать за 60, 90 или 120 суток, внезапно подняв над головами ковш экскаватора.

«Если же говорить о совершенствованиях относительно московских принципов реновации, я бы предложил возможность предоставить человеку выбор из трех вариантов нового жилья в разных локациях и на разных этажах. Кому-то, как маломобильным людям, больше подойдет первый этаж, для кого-то он, наоборот, неприемлем, поскольку больше шума с улицы. Одним важна близость к объектам транспортным инфраструктуры, другим, наоборот, хочется жить вдали от суеты. На самом деле это не создаст какой-то дополнительной нагрузки для застройщиков. Нужно просто позволять людям выбирать, выбор сразу снизит число конфликтных ситуаций, — пояснил Щепетов третий ключевой момент. — Город безусловно должен развиваться. Но при этом не должны ущемляться права граждан. Особенно тех, которые явно не самые богатые и привилегированные. Сейчас в Петербурге принят закон о принудительном переселении. Чтобы он перестал таковым быть, нужны совершенно другие социальные гарантии и прозрачная система общественного контроля».

На первый взгляд кажется, что по вопросу реновации и по вопросу об историческом наследии СК действует в рамках одного и того же сценария. На примере законности сноса домов-памятников этот сценарий выглядел так. 17 августа Александр Бастрыкин публично заявил о необходимости проверки. Он поручил передать в Главное следственное управление «для дальнейшего полного и всестороннего расследования» все три уголовных дела, расследуемых ведомством против КГИОП. А 22 августа в КГИОП пришли сотрудники следственного управления.

По версии следствия, петербургские чиновники незаконно согласовывали документацию, подделывали годы строительства памятников архитектуры, позволяющие застройщикам сносить их в своих интересах. Речь идет о следующих адресах:

• Манеж Финляндского полка 1854 года постройки (20-я линия В.О, 19, снесен заказчиком сноса выступала компания-застройщик Legenda, производила «СК «Прайд»),
• Васильевский винный городок 1806 года постройки (Уральская ул, 1, частично снесен, заказчик сноса — «Максидом»),
• Торговые бани Екимовой 1813 и 1826 годов постройки (Малый пр. П.С., 4, частично снесены, заказчиком является компания «Пегас», производила «СК «Прайд»),
• Дом Лапина 1840 года постройки (Рижский пр., 26, попытка сноса, заказчик — компания «Цесма», работы на объекте начала «СК «Прайд»),
• Дом Шагина, построен между 1798 и 1806 годами (наб. р. Фонтанки, 145, частично снесен, заказчик «Нежилой фонд консалт»),
• Дом Салтыковой 1845 года постройки (Большая Морская, 51, частично снесен, заказчик сноса ООО «Северная земельная компания»).

Надо отметить, что уже прослывший «главным градозащитником» Петербурга Александр Бастрыкин уже неоднократно инициировал проверки тех или иных случаев полного или частичного незаконного разрушения исторических зданий. Но до недавнего времени эти проверки не приводили к возбуждению уголовных дел против кого бы то ни было в КГИОП, возглавляемом Сергеем Макаровым.

Однако собеседник НЕВСКИХ НОВОСТЕЙ, знакомый с аналогичной градостроительной повесткой в регионах, на условиях анонимности сообщил, что «заявка» на проверки из центра поступила из самого Смольного. По его мнению, связывать реакцию на претензии горожан к закону о КРТ и к сносу исторических зданий не стоит. Заинтересованность Александра Бастрыкина в соблюдении прав граждан при комплексном развитии территорий вызвана необходимостью понизить градус социальной напряженности и потушить конфликт горожан и власти во время старта в общем-то нужной и полезной для города программы КРТ. А во втором случае со сносом памятников архитектуры совсем иная задача — вскрыть коррупционные схемы в строительном блоке Смольного. Тем не менее, проверки обращений граждан по обоим случаям запущены. И следующая неделя покажет, по какому сценарию они пойдут.