Рынок недвижимости в 2026 году ждет снижение ипотечных ставок и ужесточение по кредитам на дома

Наступивший 2026 год для рынка жилья ознаменовался двойственными ожиданиями: с одной стороны, участники надеются на уменьшение процентов по ипотечным кредитам, с другой – боятся повышения условий по государственным программам поддержки. Уже в феврале произойдут изменения в правилах наиболее востребованной льготной программы – «Семейной ипотеки». Новые требования предусматривают, что супруг автоматически становится созаемщиком, а семья может взять только один такой кредит. Ограничение на получение льготной ипотеки одним человеком существует уже несколько лет, однако ранее супруги имели возможность оформлять раздельные кредиты – один на имя мужа, другой на имя жены. Благодаря введенному ограничению акцент смещается на социальную направленность проекта. Получение второго кредита на недвижимость уже не связано с необходимостью обеспечить семью жильем для постоянного использования. Речь идет либо о вложении средств с целью получения прибыли (приобретение объекта для последующей сдачи или резервирование для подросших детей), либо о манипулировании условиями господдержки (оформление займа на выгодных условиях бездетным гражданином через привлечение родителя в качестве второй стороны по договору). Тем не менее, данное ограничение затронет и тех, кто действует в рамках закона. К примеру, если муж и жена ранее воспользовались льготным жилищным кредитом для приобретения квартиры, то улучшить жилищные условия на аналогичных условиях им будет невозможно – каждый из них уже реализовал возможность кредитования по сниженной процентной ставке. Планируется и возможное изменение процентных ставок: для родителей одного ребенка они могут вырасти до 10-12% вместо действующих 6%, тогда как многодетные семьи получат более выгодные условия. Пока это лишь на стадии обсуждения, окончательного решения нет. Важный момент для новобрачных: программа станет недоступна паре, если хотя бы один из партнеров ранее приобретал недвижимость по льготным условиям – неважно, было ли это в статусе одинокого родителя или в предыдущем браке. При этом не имеет значения, что другой супруг никогда не пользовался такой возможностью. Начиная с 2026 года, банки получат меньшую компенсацию от государства за предоставление субсидированных займов. Эксперты предупреждают: финансовые организации могут ответить на это более строгим отбором клиентов и сократят объемы кредитования по льготной программе. Строительные компании теперь вновь несут ответственность за просрочку передачи квартир покупателям - действие моратория на санкции и штрафные выплаты прекратилось после декабря. Изначально эта льготная мера появилась во время коронавирусного кризиса как инструмент помощи строительному сектору, после чего ее действие регулярно пролонгировалось. Однако сложилась ситуация, когда застройщики злоупотребляют послаблениями – каждый пятый объект жилищного строительства сдается с нарушением установленных сроков. Параллельно в конце 2025 года велись дискуссии о вероятном сохранении освобождения от финансовых санкций, но уже применительно к претензиям по качеству внутренней отделки помещений. С начала 2026 года Центробанк вводит более строгие ограничения для банков при оформлении жилищных займов на строительство частных домов. Финансовые организации будут вынуждены сократить объемы кредитования граждан с высокой долговой нагрузкой. Для нецелевых займов, обеспеченных недвижимым имуществом, уже действуют обновленные нормативы: количество клиентов, отдающих на погашение долгов свыше 80% своих доходов, должно составлять максимум 15% (против прежних 25%). Заемщиков с нагрузкой от 50% до 80% может быть не больше 20%. Что касается ипотечных программ для индивидуального домостроения, банкам разрешается выдавать только пятую часть таких кредитов людям, чьи расходы на обслуживание займов превышают 80% заработка. Предыдущий лимит составлял четверть от общего числа заемщиков. Уже в начале года жители столкнутся с незапланированным ростом счетов за коммунальные услуги. Причина - изменение ставки НДС, которая поднимется с 20% до 22%, то есть на два процентных пункта. Однако Федеральная антимонопольная служба уточнила: фактическое удорожание коммуналки составит 1,7%, а не полные 2%. Что касается основной индексации тарифов, то она запланирована на октябрь 2026-го. Это отличается от привычной практики предыдущих лет, когда повышение происходило в июле. Размер увеличения будет различаться по субъектам Российской Федерации. Минимальный рост цен ожидается в Республике Хакасия и Чукотском автономном округе - около 8% в среднем по территории. Максимальное подорожание прогнозируется для Ставропольского края - 22%. Столичные тарифы вырастут на 15%, а в Подмосковье увеличение составит 12,8%. Жители Северной столицы заплатят за коммуналку на 14,6% больше с октября, тогда как в Ленинградской области рост ограничится 9,2%. «Застройщики еще в 2025 году замедлили запуск новых строительных объектов. Если предложение окажется ограниченным на фоне увеличивающегося интереса покупателей, стоимость недвижимости может снова пойти в рост. Участники отрасли с нетерпением ожидают уменьшения процентной ставки Центробанка и кредитных процентов по жилищным займам, что, как ожидается, простимулирует покупательскую активность. Кроме того, индустрия продолжает ожидать четких государственных мер относительно ситуации с обманутыми дольщиками и приобретателями готового жилья», - комментирует Мухорьянова Оксана, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.