Свердловские бизнесмены отказываются оплачивать повышенные налоги. Облсуд заявил об острой ситуации
В регионе растет число споров о кадастровой оценке недвижимостиВ Свердловской области складывается весьма напряженная ситуация с оспариванием результатов кадастровой оценки недвижимости. Более 80% рассмотренных судами с начала 2020 года административных дел касаются несогласия с ценой на имущество. Причем подавляющее большинство исков удовлетворяется фемидой в пользу истцов. В областном суде заявили, что недовольство в большей степени свойственно предпринимателям, поскольку неверный расчет стоимости имущества приводит к значительному росту налогооблагаемой базы, а юристы компаний заявляют о наличии в практике случаев превышения рыночной стоимости в десятки раз. Эксперты не исключают, что заинтересованность властей в наполнении бюджета за счет земельного и имущественного налогов «может приводить к намеренному завышению кадастровой стоимости объектов». Более того, после передачи полномочий по оценке недвижимости в госпредприятия и учреждения адвокаты не исключают резкого роста обращений бизнесменов в суды с требованиями о пересмотре решений. А пока государство в лице Свердловской области несет не только финансовые, но и репутационные издержки – десятки миллионов рублей и сарказм юридического сообщества.
Судебная коллегия по административным делам Свердловского облсуда заявила, что основную массу рассмотренных дел в первом полугодии 2020 года составили дела об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Доля таких производств по первой инстанции оценивается в 81%, причем из 149 в удовлетворении требований отказано всего по четырем.
В суде подчеркнули, что проблема несправедливой кадастровой оценки бизнес-объектов остается весьма актуальной для региона, но сколько в результате их решений удалось сэкономить бизнесменам, отвечать отказались.
В пресс-службе областного суда уточнили, что в большей степени кадастровой оценкой недвижимости недовольны юридические лица, поскольку именно от них поступает большинство исков. Ответчиками по административным делам выступают в большинстве случаев представители регионального Министерства управления государственным имуществом и Росреестра. К моменту публикации комментарии ведомств получить не удалось.
Член комиссии по рассмотрению споров по утверждению кадастровой стоимости имущества при МУГИСО и Российского общества оценщиков Лев Сегаль подчеркнул, что завышенная кадастровая стоимость влечет за собой переплату земельного налога (если в собственности находится земельный участок) и налога на имущество (если это прочие объекты недвижимости). Как правило, у юридических лиц в собственности более масштабные и дорогие объекты, соответственно, для них процесс оспаривания оценки стоит дороже, включая рыночную оценку, подготовку документов и госпошлины.
«В областную комиссию гораздо чаще обращаются предприниматели, поскольку у них нет такой отсрочки по оплате налога на имущество, как у физлиц. Обращения поступают как по небольшим объектам площадью до 500 тыс. квадратных метров, так и по большим коммерческим – торговым и офисным центрам. Пока в основном обращаются собственники зданий, где сдается в аренду коммерческая недвижимость. По ощущениям комиссия одобряет не больше десяти процентов заявок из-за несоответствий отчетов оценочной деятельности», – пояснил Лев Сегаль.
Собеседники издания пояснили различие статистики по принятию положительных решений суда и министерской комиссии. Это обусловлено тем, что облкомиссия пока работает только по кадастровой оценке объектов капстроительства, проведенной в 2019 году, не затрагивая споров по земельным участкам. По данным МУГИСО, в 2019 году в Свердловской области прошла кадастровая оценка 3,2 тыс. объектов капитального строительства.
«Новая оценка, как правило, новые большие объекты, и возникают проблемы с составлением отчетов об оценке этих объектов. Заинтересованное лицо может обратиться либо в комиссию, либо сразу в суд. В случае несогласия с решением комиссии заявители могут обратиться повторно», – пояснил один из членов региональной комиссии.
Адвокат по земельному праву пояснил, что кадастровую стоимость оспаривают для снижения налогооблагаемой базы либо ставки по арендной плате. Есть еще третий вариант – снижение выкупной стоимости, поскольку она также рассчитывается из кадастровой, но это более редкий случай.
По данным УФНС Свердловской области, в настоящее время ставки земельного налога для физлиц и юрлиц в зависимости от типа земельного участка варьируются от 0,13% до 0,3%. Ставки налога на имущество организаций составляют 0,5-2,2%, налога на имущество физлиц – 0,1-2%. С 2020 года налог на имущество физических лиц рассчитывается из кадастровой стоимости, ранее базой была инвентаризационная (с учетом общей площади, степени износа и условий предоставления коммунальных услуг).
Особенность в том, что счета за 2020 год физлица получат в 2021 году, а предприниматели должны платить указанный налог каждый квартал. Сейчас из-за пандемии сроки сдвинулись, и расчеты запланированы на октябрь-ноябрь. Юристы поясняют, что при определении кадастровой стоимости участка дается общая оценка, и не учитываются особенности каждого конкретного объекта. Иногда кадастровая стоимость в десятки раз превышает рыночную.
«На практике это в большей степени касается земельных участков: в реестре участок может стоить 40 млн рублей, а рыночная стоимость не более 3-4 млн. Предприниматели сообщают о случаях, когда на арендуемых территориях здания и строения уже были разрушены, но все еще значились в реестре. Изначально кадастровую стоимость определяют раз в 3-5 лет. За этот срок участок может стать непригодным для использования, объекты, расположенные на нем, также могут быть уничтожены. Частная оценка такие факторы исследует и учитывает», – пояснил эксперт по земельному праву.
Проблема характерна для всех муниципалитетов Свердловской области, однако, в силу большего числа предпринимателей и участков в Екатеринбурге, в столице региона подобные споры регистрируются значительно чаще. Причем ранее ведомства и муниципалитеты через закупки заключали контракты с кадастровыми инженерами. В настоящее время оценочные процедуры проводят ГУПы и МУПы.
По мнению специалистов, «с одной стороны, это позволит контролировать процесс оценки и сделать ее более достоверной, а с другой стороны это приведет к массовому оспариванию результатов».
«Данные искусственно завышают, чтобы отчисления были выше. Нельзя это исключать. Более того, когда проходит переоценка, стоимость возрастает. В 2007-м году после переоценки люди массово кинулись оспаривать решения. Это говорит о том, что кадастровая стоимость существенно превысила рыночную, в 2013-м году ситуация повторилась. Передача ФГУПам полномочий приведет к еще большему негативу. ФГУПы условно от государства не зависят, но они прогосударственные, так или иначе, поэтому надеяться на объективность не приходится», – заключил эксперт в сфере земельного законодательства.
Как ранее сообщала «Правда УрФО», в 2019 году муниципалитеты затягивали определение ставок налога на имущество граждан из-за перекосов в определении кадастровой стоимости.
Тормозило процесс и выпадение существенной части налоговых поступлений от жителей Свердловской области. Ставки имущественного налога варьировались тогда от 0,1% до 0,3%. Компенсировать выпадение налоговых доходов в муниципалитетах пытались за счет увеличения сборов имущественных налогов с коммерческой недвижимости. Тогда эксперты указывали на вероятные негативные последствия при наполняемости муниципальных бюджетов, и что эти обстоятельства вполне могут спровоцировать пересмотр ставок по налогу на имущество.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий в Свердловской области.
Фото превью: cian.ru
Судебная коллегия по административным делам Свердловского облсуда заявила, что основную массу рассмотренных дел в первом полугодии 2020 года составили дела об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Доля таких производств по первой инстанции оценивается в 81%, причем из 149 в удовлетворении требований отказано всего по четырем.
В суде подчеркнули, что проблема несправедливой кадастровой оценки бизнес-объектов остается весьма актуальной для региона, но сколько в результате их решений удалось сэкономить бизнесменам, отвечать отказались.
В пресс-службе областного суда уточнили, что в большей степени кадастровой оценкой недвижимости недовольны юридические лица, поскольку именно от них поступает большинство исков. Ответчиками по административным делам выступают в большинстве случаев представители регионального Министерства управления государственным имуществом и Росреестра. К моменту публикации комментарии ведомств получить не удалось.
Член комиссии по рассмотрению споров по утверждению кадастровой стоимости имущества при МУГИСО и Российского общества оценщиков Лев Сегаль подчеркнул, что завышенная кадастровая стоимость влечет за собой переплату земельного налога (если в собственности находится земельный участок) и налога на имущество (если это прочие объекты недвижимости). Как правило, у юридических лиц в собственности более масштабные и дорогие объекты, соответственно, для них процесс оспаривания оценки стоит дороже, включая рыночную оценку, подготовку документов и госпошлины.
«В областную комиссию гораздо чаще обращаются предприниматели, поскольку у них нет такой отсрочки по оплате налога на имущество, как у физлиц. Обращения поступают как по небольшим объектам площадью до 500 тыс. квадратных метров, так и по большим коммерческим – торговым и офисным центрам. Пока в основном обращаются собственники зданий, где сдается в аренду коммерческая недвижимость. По ощущениям комиссия одобряет не больше десяти процентов заявок из-за несоответствий отчетов оценочной деятельности», – пояснил Лев Сегаль.
Собеседники издания пояснили различие статистики по принятию положительных решений суда и министерской комиссии. Это обусловлено тем, что облкомиссия пока работает только по кадастровой оценке объектов капстроительства, проведенной в 2019 году, не затрагивая споров по земельным участкам. По данным МУГИСО, в 2019 году в Свердловской области прошла кадастровая оценка 3,2 тыс. объектов капитального строительства.
«Новая оценка, как правило, новые большие объекты, и возникают проблемы с составлением отчетов об оценке этих объектов. Заинтересованное лицо может обратиться либо в комиссию, либо сразу в суд. В случае несогласия с решением комиссии заявители могут обратиться повторно», – пояснил один из членов региональной комиссии.
Адвокат по земельному праву пояснил, что кадастровую стоимость оспаривают для снижения налогооблагаемой базы либо ставки по арендной плате. Есть еще третий вариант – снижение выкупной стоимости, поскольку она также рассчитывается из кадастровой, но это более редкий случай.
По данным УФНС Свердловской области, в настоящее время ставки земельного налога для физлиц и юрлиц в зависимости от типа земельного участка варьируются от 0,13% до 0,3%. Ставки налога на имущество организаций составляют 0,5-2,2%, налога на имущество физлиц – 0,1-2%. С 2020 года налог на имущество физических лиц рассчитывается из кадастровой стоимости, ранее базой была инвентаризационная (с учетом общей площади, степени износа и условий предоставления коммунальных услуг).
Особенность в том, что счета за 2020 год физлица получат в 2021 году, а предприниматели должны платить указанный налог каждый квартал. Сейчас из-за пандемии сроки сдвинулись, и расчеты запланированы на октябрь-ноябрь. Юристы поясняют, что при определении кадастровой стоимости участка дается общая оценка, и не учитываются особенности каждого конкретного объекта. Иногда кадастровая стоимость в десятки раз превышает рыночную.
«На практике это в большей степени касается земельных участков: в реестре участок может стоить 40 млн рублей, а рыночная стоимость не более 3-4 млн. Предприниматели сообщают о случаях, когда на арендуемых территориях здания и строения уже были разрушены, но все еще значились в реестре. Изначально кадастровую стоимость определяют раз в 3-5 лет. За этот срок участок может стать непригодным для использования, объекты, расположенные на нем, также могут быть уничтожены. Частная оценка такие факторы исследует и учитывает», – пояснил эксперт по земельному праву.
Проблема характерна для всех муниципалитетов Свердловской области, однако, в силу большего числа предпринимателей и участков в Екатеринбурге, в столице региона подобные споры регистрируются значительно чаще. Причем ранее ведомства и муниципалитеты через закупки заключали контракты с кадастровыми инженерами. В настоящее время оценочные процедуры проводят ГУПы и МУПы.
По мнению специалистов, «с одной стороны, это позволит контролировать процесс оценки и сделать ее более достоверной, а с другой стороны это приведет к массовому оспариванию результатов».
«Данные искусственно завышают, чтобы отчисления были выше. Нельзя это исключать. Более того, когда проходит переоценка, стоимость возрастает. В 2007-м году после переоценки люди массово кинулись оспаривать решения. Это говорит о том, что кадастровая стоимость существенно превысила рыночную, в 2013-м году ситуация повторилась. Передача ФГУПам полномочий приведет к еще большему негативу. ФГУПы условно от государства не зависят, но они прогосударственные, так или иначе, поэтому надеяться на объективность не приходится», – заключил эксперт в сфере земельного законодательства.
Как ранее сообщала «Правда УрФО», в 2019 году муниципалитеты затягивали определение ставок налога на имущество граждан из-за перекосов в определении кадастровой стоимости.
Тормозило процесс и выпадение существенной части налоговых поступлений от жителей Свердловской области. Ставки имущественного налога варьировались тогда от 0,1% до 0,3%. Компенсировать выпадение налоговых доходов в муниципалитетах пытались за счет увеличения сборов имущественных налогов с коммерческой недвижимости. Тогда эксперты указывали на вероятные негативные последствия при наполняемости муниципальных бюджетов, и что эти обстоятельства вполне могут спровоцировать пересмотр ставок по налогу на имущество.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий в Свердловской области.
Фото превью: cian.ru