Ипотека: 5 вопросов, на которые важно ответить, перед тем как брать кредит
В 2020 году ипотека в Свердловской области и в России в целом продемонстрировала беспрецедентный подъём. По данным Центробанка и Минфина РФ, к концу декабря рост может составить от 20% до 30%. Одновременно банки стали строже подходить к оценке заёмщиков. Сегодня мы получаем от читателей массу писем: как выгоднее приобретать жильё, каковы меры господдержки, кто может на них рассчитывать, сколько придётся платить, что даёт рефинансирование? Ответы на эти и другие вопросы обсуждаем с нашими экспертами.
1. Что выгоднее – ипотека или аренда?
Ипотечный платёж можно рассчитать с помощью онлайн-калькулятора. При стоимости квартиры 3 млн рублей, первоначальном взносе в 450 тысяч, сроке кредита в 20 лет и ставке 6,1% он составит примерно 18,5 тысячи рублей.
«С учётом коммунальных платежей сегодня эта сумма сопоставима с арендной платой, - рассказала эксперт Регионального центра финансовой грамотности (УрГЭУ) Марина Чудиновских. – Однако за счёт ипотеки через 20 лет вы станете собственником квартиры. Цены на недвижимость в последние годы, как правило, росли быстрее, чем ставки по вкладам, а ставка по кредитам с господдержкой начинается от 6%. Поэтому стратегия накопления может оказаться неэффективной. Статистика 2020 года также подтверждает, что многие россияне выбирают ипотеку, а не накопление».
«Сегодня ипотека доступна уральцам как никогда, - считает управляющий ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов. – Ставки находятся на рекордно низком уровне. В частности, мы выдаём ипотеку на жильё в новостройках под 6,1% годовых, для семей с детьми по госпрограмме – под 5%, а для приобретения жилья на вторичном рынке – от 7,4%. Кроме того, банки постоянно упрощают сам процесс оформления кредита, многие процедуры переходят в цифровой формат».
«В краткосрочной перспективе аренда выгоднее с точки зрения размера платежа, – уверен директор компании «ОбменКвартир.РФ» Станислав Галкин. – К примеру, если арендовать квартиру стоимостью 3 миллиона, ежемесячный платёж составит около 18 тысяч. Если эту же квартиру выкупать у арендодателя, использовав ипотечный кредит и накопив предварительно 15% от стоимости, то он будет равняться уже 24 тысячам. Платить меньше всегда приятнее. Но если мы рассмотрим эту ситуацию в долгосрочной перспективе, то окажется, что ипотека всё же выгоднее. Ведь рано или поздно заёмщик выплатит кредит и сможет полностью распоряжаться квартирой: подарить, сдать в аренду, оставить в наследство. А копить на квартиру имеет смысл только в том случае, если у вас есть где жить. Вместо многолетнего накопления я бы порекомендовал изучить условия ипотечных программ, выбрав наиболее выгодные условия».
2. С чего начинать – с выбора банка или квартиры?
«Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то для начала необходимо выбрать банк, в котором вы возьмёте ипотеку, наиболее выгодную процентную ставку, а потом уж объект недвижимости, – пояснил коммерческий директор FORTIS Development Руслан Музафаров. – Если же речь идёт о новом или строящемся жилье, то здесь важнее выбрать сам объект. В строительных организациях, в том числе в нашей, менеджеры одновременно являются брокерами, они безвозмездно и на выгодных условиях помогут вам оформить кредит.
Часто люди сразу же идут в банк, где у них действует зарплатный проект, но это не всегда правильно, условия ипотеки там могут быть не самые выгодные. Лучше действовать по принципу: доверяй, но проверяй. Кредит – это в первую очередь деньги, и без разницы, какой банк вам их выдал, главное – стоимость полученных средств. Допустим, вы присмотрели квартиру в новостройке, вам нравится район и цена. В этом случае мы сразу же направляем заявки в несколько банков и уже по факту одобрения делаем оптимальный выбор».
По словам эксперта, бывает, что человек получил одобрение банка на покупку вторички, но задумался о квартире в новостройке. В этом случае он может переиграть сделку: его заявка имеет универсальный характер, поэтому он может рассчитывать на приобретение нового жилья.
3. Кому и зачем нужен брокер?
«Банки предлагают свои программы жилищного кредитования, но не дают полную картину рынка ипотечных ставок, – говорит Руслан Музафаров. – Вы можете провести мониторинг и обратиться в банк сами, однако не факт, что полученная информация окажется самой актуальной. В этом случае бывает удобно обратиться к застройщику, риелтору, независимому ипотечному брокеру. Вы предоставляете необходимые документы и уже через день-два получаете информацию по 6–7 банкам. Цель таких посредников в том, чтобы кредит был одобрен на самых выгодных для клиента условиях».
4. Ипотека с господдержкой, семейная – кому еще помогает государство?
Стоит отметить, что ипотечный кредит с господдержкой по ставке до 6,5% (ставка ЦБ РФ) сегодня может оформить любой гражданин России в возрасте от 21 до 75 лет на момент выплаты кредита.
«Другой популярный вариант – семейная ипотека, на неё могут рассчитывать семьи, где второй или любой последующий ребёнок родились после 1 января 2018 года, - отметил Руслан Музафаров. – Она гарантирует ставку в 6% в течение всего срока.
Специальные программы разработаны для военнослужащих и жителей села. Военная ипотека полностью обеспечивается Вооружёнными силами РФ, там важна выслуга лет. Первоначальный взнос субсидирует государство (она называется НИС – накопления на именном счёте).
Сельская ипотека выдаётся по ставке 2,7%, но есть нюанс: она действует, пока её субсидирует государство. В договорах прописано, что иначе ставка возрастает в среднем до 9%. Но если вы живёте в Екатеринбурге, то по сельской ипотеке можете взять жилой дом или квартиру в МКД в Арамиле или Сысерти. Очень дёшево обойдётся ипотека на Дальнем Востоке (ставка – 2% годовых). А в качестве первоначального взноса и для погашения кредита можно использовать материнский капитал».
Впрочем, с маткапиталом не всё так просто. «На практике не все продавцы и строительные компании согласны ожидать поступления средств, а свои деньги в размере материнского капитала банк направлять застройщику отказывается, – говорит Марина Чудиновских. – Более распространена ситуация, когда заёмщики сначала оформляют ипотеку, а потом используют маткапитал для досрочного погашения».
5. Выгодно ли гасить ипотеку досрочно?
«Практически все ипотечные кредиты погашаются досрочно, такова психология человека: чем дольше он платит, тем сильнее ему хочется избавиться от финансового бремени, – пояснил Руслан Музафаров. – Но есть нюансы. Дело в том, что в начале срока вы платите в основном проценты, а уже в конце – тело кредита. Поэтому досрочно погашать кредит имеет смысл в первой трети или середине срока, «ускоряться» в конце нет никакого смысла, так как проценты вы уже выплатили. В этом случае выгоду получит банк, а не заёмщик. Отказать в досрочном погашении кредита банк не имеет права. У вас будет два варианта: либо сокращение срока возврата средств, либо уменьшение сумы платежа. Но необходимо написать соответствующее заявление: если вы просто перечислите банку дополнительные деньги, никто вам график платежей пересчитывать не будет».