Если недвижимость в охранной зоне

 

Какие бы ни были времена, рынок недвижимости в Татарстане всегда оживлён: люди покупают и продают дачи, дома, квартиры. И нередко возникают ситуации, когда граждане, приобретя, например, дачу или дом, узнают, что земля, на которой строения расположены, находится в охранной зоне. Чем это чревато, мы поговорили с заместителем директора Кадастровой палаты Инсафом Асхадуллиным и экспертом Управления Росреестра Натальей Тимашевой.

 

– Для начала поясните, пожалуйста, зачем нужны охранные зоны?

И.А. – Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются как в целях охраны, например, водоёмов, рек, памятников истории и культуры, так и в целях защиты от объекта (например, предприятий), оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Всего существует 28 видов охранных зон – водоохранные, объекты культурного наследия, трубопроводов, газопроводов, электроэнергетики, приаэродромные территории и т. д. Всего в Татарстане в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения почти о 90 тысячах зон с особыми условиями использования территорий.

 

– Можно ли покупать или продавать недвижимость, находящуюся в этих зонах? И стоит ли?

Н.Т. – Сам по себе статус охранных зон не влечёт запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными на этих территориях. Земля, попавшая в границы охранной зоны, вполне законно может быть продана или подарена. Но необходимо учитывать, что при этом собственник ограничен в использовании участка. Например, не может что-либо строить на определённом расстоянии от газопровода.

Хочу отметить, что ещё при заключении договора продавец обязан сообщить покупателю об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если он этого не сделает, то покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причинённых убытков. И как показывает практика, суды в таких случаях принимают сторону покупателя.

Поэтому при приобретении объекта недвижимости необходимо проверить информацию о его вхождении в зону с особыми условиями использования и узнать о том, какие имеются ограничения.

 

– Как это можно сделать?

И.А. – Для этого нужно обратиться в любой удобный для покупателя офис МФЦ и запросить там выписку из Единого государственного реестра недвижимости – как в бумажном виде, так и в электронном. Помимо выписки, информация о границах зон с особыми условиями использования содержится в составе кадастрового плана территории.

Также с информацией о наличии зон с особыми условиями использования можно ознакомиться на публичной кадастровой карте. Однако данный сервис является справочным, то есть полученные сведения не имеют юридической силы при оформлении документов.

 

– Удастся ли зарегистрировать недвижимость в охранной зоне?

Н.Т. – Данный вопрос решается в индивидуальном порядке. Для регистрации права собственности на возведённый объект недвижимости в орган регистрации прав необходимо представить решение соответствующей организации, в пользу которой установлено ограничение, о согласовании строительства объекта. Для его получения нужно обратиться в данную организацию. Например, если зарегистрировано ограничение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций – объектов электросетевого хозяйства, – следует обращаться в ОАО «Сетевая компания», если охранная зона газораспределительных сетей – в ООО «Газпром трансгаз Казань». Если есть такое решение этих организаций, то Росреестр Татарстана зарегистрирует недвижимость в охранной зоне.

 

– Что грозит владельцу земельного участка, если он не будет соблюдать ограничения в охранной зоне?

И.А. – Законодательством России предусмотрена гражданско-правовая, административная и даже уголовная ответственность за правонарушения в охранных зонах. Если речь идёт о нарушениях в границах охранных зон газопроводов, например, если строения и сооружения построены ближе установленных норм до объектов газоснабжения, то они подлежат сносу, причём за счёт средств нарушителя. Как показывает судебная практика в Татарстане, суды удовлетворяют требования о сносе зданий.

 

– Возможно ли в принципе исключить свой земельный участок из охранной зоны или изменить её категорию?

И.А. – Сведения об охранной зоне можно как исключить из ЕГРН, так и поменять её границы только в том случае, если решение об этом принимают уполномоченные органы государственной власти. После принятого решения гос­органы должны представить в Кадастровую палату соответствующие документы, и ведомство внесёт поступившие сведения в ЕГРН.

Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, можно обратиться к кадастровому инженеру. Тот проверит расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнит его с тем, что внесено в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают и очевидно, что участок в охранную зону не входит, можно написать письмо в эксплуатирующую организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.

Подробнее – в аудиоверсии.