Семейная ипотека на пороге перемен: что ждет рынок жилья в Томске

ТОМСК, 8 дек – РИА Томск. Рынок жилья Томска продолжает жить в условиях высокой ключевой ставки, медленного роста доходов населения и сокращения ипотечных возможностей. При этом оживление, которое появилось во втором полугодии, оказалось почти полностью связано с семейной ипотекой. Именно она теперь определяет динамику сделок. Но в 2026 году эксперты прогнозируют изменения в программе. Как это повлияет на рынок жилья – в материале РИА Томск.Как оживает ипотека и на чем держится спросПо данным банков, после крайне слабого первого полугодия, в третьем и четвертом кварталах 2025 года активность покупателей намного выше."Со второго полугодия спрос на кредиты для покупки первичного и вторичного жилья растет. Темп роста на уровне 50% относительно первой половины года, в декабре тенденция сохраняется – свою роль играют сезонный фактор и новостной фон, создаваемый вокруг планируемых изменений в условиях выдачи льготной ипотеки. Здесь нужно отметить, что сейчас в Томской области, которая входит в число регионов с расширенными возможностями в части семейной и IT-ипотеки, в среднем 95% выдач в первичке Сбербанка приходится на льготные программы", –  говорит начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов "Домклик" Томского отделения Сбербанка Олеся Чагочкина. В Газпромбанке также подтверждают рост активности. Руководитель томского офиса Газпромбанка Павел Малахов констатирует:"Ипотечные продукты по рыночным ставкам используют лишь в исключительных случаях, а основным драйвером рынка являются льготные программы. Вместе с тем, одновременно с тенденцией к снижению ключевой ставки все мы наблюдаем подготовку к ужесточению условий выдачи семейной ипотеки".В части долгосрочных прогнозов стоит отметить, что, по имеющимся оценкам, из-за роста цен на недвижимость вложения в нее могут оправдать себя в перспективе трех лет. И еще один момент, о котором стоит упомянуть – в конце 2026-го и начале 2027 года мы будем находиться в моменте, когда деньги начнут перетекать из депозитов в квадратные метры. Соответственно, речь будет идти об инвестиционном спросе. Семейная ипотека: что изменится с 1 февраляСейчас семейная ипотека работает по прежним правилам: ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, право имеют семьи с одним ребенком до 7 лет или с двумя и более несовершеннолетними детьми.Но с 1 февраля вступает в силу новое требование – кредит можно будет оформить только при обязательном участии обоих супругов в качестве созаемщиков. По мнению участников рынка, это изменение окажется значительно болезненнее ограничения "одна семейная ипотека на семью".Сегодня зачастую оформляют ипотеку только на одного супруга. Это обычная практика и нередко – единственный способ одобрения. У другого супруга может быть испорченная кредитная история, неопределенный статус занятости, участие в СВО, банкротство. С февраля это станет невозможно – и тысячи семей попросту потеряют право оформить льготную ипотеку.По словам банкиров, последствия уже видны: "Люди уже консультируются по вопросам формального развода. Звучит абсурдно, но семьи действительно начинают рассматривать такой шаг, чтобы сохранить возможность оформить кредит на одного заемщика".При этом обсуждаемые федеральные изменения – дифференцированные ставки 10–12% для семей с одним ребенком и 2–4% для многодетных – пока остаются на уровне идей, и никакой ясности по срокам их принятия нет.Площади сокращаются, затраты на маркетинг растутДля строительных компаний 2025 год стал одним из самых сложных за последние годы. Снижение спроса совпало с ростом себестоимости строительства – подорожали материалы, зарплаты, проектное финансирование."Цены на новостройки сегодня сформированы с минимальной рентабельностью. Застройщики готовы были бы снижать цены – но сейчас, при растущей себестоимости, такой возможности практически ни у кого нет", – говорит коммерческий директор ТДСК Анна Облакова.Сокращается и средний метраж покупаемых квартир. Если год назад средняя покупка по семейной ипотеке составляла 55 квадратных метров, то сейчас – около 50. У других застройщиков средний показатель опустился до 40 "квадратов"."Реальная семья с двумя-тремя детьми практически не может уложиться в лимит шести миллионов. Двух- или трехкомнатная квартира стоит 10–12 миллионов. Разницу собрать очень сложно, особенно когда вторичку продать непросто", – объясняет Облакова.Руководитель коммерческого отдела девелоперской компании "1&3" Эмиль Бисеров отмечает падение конверсии:"Желающих купить много, но до заключения договора доходят меньше. Чтобы сохранить плановый  объем сделок, мы вынуждены увеличивать рекламный бюджет. Покупатель стал очень избирательным. Поэтому мы тщательно подходим к выбору планировок квартир, благоустройству и в целом к концепции жилого комплекса". По его словам, застройщики вынуждены закладывать в проекты больший процент студий и малогабаритных квартир – именно такие форматы покупатели чаще всего рассматривают при ограниченном бюджете.Что на вторичке?На фоне сложностей первичного рынка вторичка демонстрирует удивительную стабильность. По данным агентства недвижимости "Лагуна", количество сделок в 2025 году на вторичном рынке выросло по сравнению с 2024 годом. При этом цены по сравнению с прошлым годом почти не изменились."Вторичный рынок живет в логике домохозяйств. Люди адаптировались к текущей экономике и продолжают решать свои задачи…", – говорит руководитель агентства Наталия Быкова.По ее данным, доля ипотечных сделок выросла с 5% в начале года до 30–35% осенью, но это в основном кредиты на небольшие суммы – миллион или два – которые покупатели быстро закрывают. При этом львиная доля сделок совершается за наличные деньги."Люди продают свою квартиру и покупают другую. Переезжают, увеличивают площадь, улучшают локацию. Это не инвестиции – это чистая логика жизни", – подчеркивает эксперт. Прогноз: что ждет рынок в 2026 годуСейчас эксперты прогнозируют, что ключевая ставка будет снижаться медленно. Так, Центробанк уже озвучил ориентир: в среднем размер ставки в 2026 году останется на уровне 13–15%. Это означает, что рыночная ипотека останется дорогой и не станет массовой. Во-вторых, себестоимость строительства останется высокой: проектное финансирование не подешевеет, а рост налоговой нагрузки и удорожание отдельных материалов сдержит любые попытки девелоперов снижать цены.Кроме того, объем федеральных средств на льготные программы, вероятно, будет уменьшаться. Нагрузка бюджета растет, и поэтому объемы компенсации банкам по семейной ипотеке могут сократиться. Это в-третьих.В-четвертых, новые ограничения семейной программы существенно снизят число потенциальных заемщиков: обязательные созаемщики в паре, а также ограничение "одна ипотека – одна семья" могут сократить долю одобренных заявок на 10–12%.Наконец, важным фактором станет поведение покупателей. Доходы населения не растут, многие семьи уже исчерпали ресурс для крупных финансовых решений. На рынке останутся в основном те, кому жилье требуется по необходимости, а не в формате улучшения условий.Окно возможностей закрываетсяЭксперты сходятся в одном: если многодетным семьям, возможно, стоит дождаться ясности по будущим условиям –  если дифференцированные ставки все же введут, они могут получить значительное преимущество (хотя еще неизвестно, как вырастет при этом размер первоначального взноса), то семье с одним ребенком решение стоит принимать прямо сейчас, так как возможности воспользоваться текущей ставкой 6% может больше не быть."Мы видим оживление, но оно непрочное. Рынок будет жить в режиме осторожного спроса. Те, кто сейчас формирует спрос – семьи с детьми – должны принимать решение взвешенно, понимая, что через два–три месяца условия могут стать существенно жестче", – говорит руководитель группы маркетинга ТДСК Борис Черников. В настоящее время у застройщиков действуют свои, корпоративные, акции на квартиры. В свою очередь, банки отмечают, что с решением лучше не тянуть: так как после 15 декабря начнутся очереди, а наплыв клиентов увеличивает сроки согласований.Реклама. Рекламодатель: ПАО "ТДСК". Идентификационный номер рекламы: 2W5zFHCQCrL