Есть возможность, но нет желания? Реновация в Тюмени может закончиться, так и не начавшись
Точечная реновация в Тюмени может быть продолжена, однако она не приведет к кардинальному изменению городской среды. На глобальные перемены вряд ли пойдут как застройщики, так и власти. Почему – в материале УралПолит.Ru.
В Тюмени снова заговорили о реновации. Накануне начальник Главного управления строительства Тюменской области Сергей Шустов провел рабочую встречу с застройщиками, на которой пока обсудили лишь некоторые процедурные нюансы.
«Для того, чтобы пойти по реновации, необходимо еще серьезно подкорректировать нормативную документацию, – цитируют Шустова СМИ. – Требуется много поработать. Мы уже обсуждали этот вопрос с застройщиками, в феврале планируется еще одна встреча. Вопрос по реновации рано или поздно будет сдвинут с мертвой точки».Между тем Сергей Шустов отметил, что программа реновации может быть реализована за счет девелоперов, не уточнив, однако, какие именно районы Тюмени могут попасть под программу.
Напомним, что впервые о реновации в областном центре заговорил бывший губернатор, сегодня глава Минстроя РФ Владимир Якушев, когда в 2017 году в Москве началась реализация подобной программы. Правда тогда широкого распространения в Тюмени эта тема не получила. Позже идею реновации поддержал действующий губернатор Тюменской области Александр Моор, обозначив, что речь идет пока только о частном секторе в центре города.
По оценкам экспертов ЦИАН, каждый пятый дом в регионах подходит под «московские» критерии реновации, а дома – потенциальные участники программы реновации – в регионах чаще всего расположены в центральных районах. Согласно рейтингу крупнейших региональных рынков по доле зданий, потенциальных участников программы реновации, наиболее велика доля домов по УрФО в Челябинске (32% от всего жилого фонда) и Екатеринбурге (25%). Тюмень в рейтинг не вошла.
Аналитики ЦИАН соглашаются, что участки, на которых расположены эти здания, могут быть интересны девелоперам. Соответственно, это может увеличить привлекательность участия частного капитала в региональных программах реновации. Однако региональные программы неизбежно столкнуться с местными особенностями.
«Разработку программы реновации жилого фонда в регионах нельзя отделить от функционирования рынка жилья, – уверен руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. – Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей. Кроме того, застройка региональных центров также отличается от архитектурно-планировочных особенностей столицы. Даже в городах-миллионниках районов, которые практически полностью можно пустить под реновацию не так много. Там застройка более «мозаична» и полную реконструкцию кварталов будет осуществить сложнее. Также деление на административные районы в областных центрах крупнее, чем в столице. Если в Москве переселение в рамках одного района в большинстве случаев позволяет сохранить привычное место жительства, то в гораздо более крупных административных единицах региональных центров часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно».
Согласно источникам, близким к областному правительству, еще три года назад у руководства субъекта были долгосрочные планы на район КПД, площадью почти 3 кв. км. Район действительно привлекательный с точки зрения географического положения (близость к центру) и транспортной развязки. Тогда эксперты, архитекторы и чиновники (теперь уже бывшие), связанные со строительной и архитектурной отраслью, приводили такие контраргументы как невозможность кардинальных изменений в генплане, особенности грунта в этой части города, который не предполагает массовых многоэтажных застроек, и возможные проблемы в части создания инфраструктуры – от транспортной до социальной.
Стоит отметить, что постепенно переселение жильцов этого района может стать необходимостью для местных властей. Дело в том, что район застроен пятиэтажками в 50-ых – 80-ых годах и износ домов достаточно высокий, о чем, кстати, пару лет назад упомянул на одной из пресс-конференций Александр Моор. Кроме того, за последние годы Тюмень пару раз попадала в федеральную повестку в связи с тем, что именно в этом районе рушились части зданий. Так, весной 2015 года в доме по улице Харьковская, 52а обрушился подъезд; в 2016 году частично обрушилась стена дома на улице Геологоразведчиков, 2.
Таким образом реновация КПД, наиболее крупного района в центре Тюмени, в будущем может стать стратегической задачей для местных властей. Наряду с этим эксперты считают, что на сегодняшний день застройщики вряд ли согласятся «снести КПД» и создать на этом месте новый район с развитой инфраструктурой.
«Теоретически застройщики, работающие на тюменском рынке, имеют финансовые возможности для масштабной реновации, другой вопрос – интересно ли им это, – отмечает ведущий риэлтор крупнейшего агентства недвижимости Тюмени Леонид Рогов. – Им сейчас проще застраивать окраины, где земля дешевле. Если застраивать тот же КПД, людям нужно будет предоставлять такие же площади. Конечно, подавляющее большинство домов в этих районах «хрущевки», где площадь квартир относительно небольшая. Но квартир очень много. Если, к примеру, сносить одну 6-подъездную пятиэтажку, как минимум половину квартир в новом доме нужно будет отдать собственникам, либо будет необходимо выделять жилье в новостройках где-то на окраинах. Как показывает практика, в том числе московский опыт, мало кто на это добровольно согласится. Даже если предположить, что большинство собственников пойдет на это – проще сегодня продать новые квартиры за живые деньги».
Что касается инфраструктуры, то сегодня и крупные застройщики предпочитают работать комплексно, поскольку помимо школ и садиков покупатели ориентируются на такие вещи как торгово-развлекательные центры, спортивные клубы и т.д. В своей градостроительной политике власти также поддерживают этот тренд. В этом случае нужно будет действительно нужно сносить все КПД и кардинально переделывать район.
«Я думаю, что пока разговоры о реновации жилья (по крайне мере массового и в районе КПД) не имеют смысла, разве что возможна постепенная локальная застройка, – подытожил собеседник. – Земли вокруг Тюмени очень много и крупным девелоперам сейчас намного выгоднее строить там. Покупателям недвижимости сейчас даже интереснее пожить подальше от центра и шума. В центр ездят только работать. Гипотетически можно рассматривать КПД как потенциальный район под коммерческую недвижимость и элитное жилье премиум и бизнес-класса. Для девелоперов это будет выгоднее, чем реновация, только тогда нужно будет решать вопрос с населением, которого в районе достаточно много, да и администрация на это едва ли согласится».
Когда в Тюмени только появилась идея реновации, в большей или меньшей степени массовой, а не точечной (программа переселения из ветхого и аварийного жилья в регионе в той или иной степени работает), и чиновники, и эксперты, и жители города соглашались с тем, что «московский вариант нам не подходит». Генплан, «единое архитектурное пространство», разные нормативы строительства – здесь не главные факторы. В отличии от Москвы Тюмень не обладает таким колоссальным бюджетом и не сможет компенсировать застройщику часть затрат, когда речь пойдет о массовом переселении людей. Судя по принятому бюджету на 2020-2021 годы, ни в городском, ни в областном бюджете таких расходов не предусмотрено.