В Тюмени студии стали еще меньше, стоят еще дороже

В Тюмени квартиры становятся всё меньше, а цена за каждый квадратный метр растёт. Студия в 17 квадратов сегодня стоит почти 4 миллиона. Почему компактное жильё дорожает быстрее больших квартир? Разбираемся с экспертами рынка и строителями. Квартира размером с комнату: реальность тюменского рынка В Тюмени сегодня можно купить квартиру площадью всего 17,24 квадратных метра за 3,9 миллиона рублей. Ещё несколько лет назад такие метражи казались экзотикой, а «студии» в 30 квадратов были нормой для экономкласса. Сейчас же застройщики осознанно уменьшают планировки, чтобы удержать итоговую стоимость лота на психологически приемлемом уровне для покупателя. Цена за квадратный метр при этом растёт существенно. Эксперты объясняют эту динамику сочетанием факторов: высокой себестоимости строительства, инфляцией, увеличением процентных ставок и давлением спроса со стороны инвесторов, которые покупают малогабаритки для сдачи в аренду. «Маленькая площадь позволяет застройщику продавать объект быстрее. Студия или „евродвушка“ в компактном формате становится доступной по сумме сделки для людей с ограниченным бюджетом. Но если пересчитать на квадратный метр, то оказывается, что маленькие квартиры дороже больших, что закономерно. Рынок выбирает такие объекты как ликвидные», — объясняет заслуженный строитель России Ольга Сухова. По данным федеральных аналитических агентств, в среднем по Тюмени цена за квадратный метр в новостройках выросла на 25–30% за последние два года. Это опережает рост доходов населения, что делает вопрос доступности жилья особенно острым. Маленькая квартира — дорогой метр Парадокс тюменского рынка в том, что чем меньше квартира, тем дороже обходится каждый её квадратный метр. Так, студия площадью около 17 квадратов за 3,9 миллиона рублей имеет цену за метр почти 229 тысяч рублей. Для сравнения, однокомнатная квартира на 35 квадратов может стоить 5–5,5 миллиона. Итоговая сумма выше, но цена за метр будет уже ближе к 150 тысячам. В итоге малогабаритки не делают жильё дешевле, они лишь снижают «порог входа» для покупателя по сумме сделки. «Себестоимость строительства дома складывается не из площади конкретной квартиры, а из общих расходов: инженерные сети, благоустроенные дворы, парковки, лифты. Эти расходы одинаковы для каждого дома. Когда застройщик делит проект на большое количество малогабаритных лотов, итоговая цена на объект может быть доступной по сумме сделки, но за квадратный метр платят дороже», — объясняет тюменский аналитик рынка недвижимости Илья Чесноков. Экономисты называют этот феномен «эффектом доступного чека», большинство покупателей готовы взять ипотеку на 3–4 миллиона, но не на 7. Архитектурная экономика Если раньше компактные квартиры ассоциировались с временным жильём для студентов и молодых специалистов, то сегодня они становятся стандартом даже для семейных покупателей. Архитекторы адаптируют планировки под новые запросы. «Это мировой тренд, и наши строители следуют за ним. Уплотнение неизбежно, а грамотная организация пространства позволяет компенсировать небольшой метраж. Мы видим, как в проектах появляются большие общие зоны, коворкинги, детские комнаты и благоустроенные дворы. Квартира становится местом сна и отдыха, а социальная жизнь перемещается в общие пространства», — рассказывает Ольга Сухова. По словам Суховой, строительство компактных квартир экономически оправдано, ведь себестоимость одного дома не падает, но за счёт большего числа лотов проект становится более рентабельным для застройщика. Это помогает сохранять ритм строительства в условиях роста цен на материалы и рабочую силу. «Удерживать стоимость строительства крайне сложно. Арматура, бетон, инженерные решения дорожают. Если бы мы не сокращали площади, цена квартиры для покупателя стала бы запредельной. Сейчас рынок пытается балансировать между доступностью и качеством», — добавляет эксперт. Ипотека, инвестиции и психология покупателя Ценовой парадокс «маленькие квартиры — дороже за метр» тесно связан с инвестиционной активностью. С 2020-х годов тюменский рынок испытал бум инвестиционных покупок, льготная ипотека позволила частным инвесторам вкладывать деньги в новостройки, а сдача квартир в аренду стала источником стабильного дохода. «Инвестор всегда считает окупаемость. Маленькая студия приносит больше прибыли в расчёте на вложенный рубль, чем просторная квартира. Поэтому они готовы платить выше рыночного за компактный лот в удачной локации. Этот спрос вытесняет покупателей, которые ищут жильё для себя, и формирует новую ценовую планку», — объясняет экономист Сергей Лопатин. Психологически людям проще взять ипотеку на 3,5–4 миллиона, чем на 7 миллионов. Поэтому маленькие квартиры не стоят дешевле, чем должны: покупатели конкурируют за «доступную» по сумме сделку. Застройщики учитывают этот фактор и планируют проекты под массовый спрос, даже если это означает отказ от просторных квартир. Что ждёт рынок: компромисс или кризис? Эксперты отмечают, что сегментация рынка уже очевидна, элитные проекты предлагают просторные квартиры по высоким ценам, а массовый сегмент уплотняется. «Мы наблюдаем формирование „новой нормы“, средняя площадь квартиры уменьшается, а цена за метр растёт. При этом покупатели начинают ценить не только метраж, но и среду, а это транспорт, благоустройство, инфраструктура», — подытоживает Ольга Сухова. Если государство продолжит поддерживать ипотеку и застройщиков, рынок сохранит динамику. Однако при резком сокращении льгот возможна коррекция цен, прежде всего на небольшие лоты, которые сейчас перегреты инвестиционным спросом. Ранее «Наш город» сообщал о том, что вторичка в Тюмени по спросу обгоняет новостройки.