Эксперты рассказали, что ждёт рынок жилья Тюмени этой осенью

Тюмень продолжает строить рекордные объемы жилья, но спрос не поспевает. Цены начинают колебаться, ипотека становится доступнее, а вторичка готова «съесть» новостройки. Ждет ли рынок кризис или новый виток роста? Эксперты рассказали о главных трендах осени-2025. Город, который строит больше, чем успевает продавать В последние годы рынок недвижимости жил особенно активно. Льготные программы подстегивали ипотеку, стройки росли квартал за кварталом, девелоперы наращивали амбиции. Но к осени 2025 года ситуация стала куда более неоднозначной. В словах экспертов в области недвижимости все чаще звучат слова «затоваренность», «пересыщение», «замедление спроса». Как отмечает аналитик сферы недвижимости Рустам Разетдинов, рынок сейчас словно стоит «на развилке». «С одной стороны, накапливается избыточное предложение, с другой — спрос продолжает подпитываться миграцией и повышением зарплат. Это сочетание и определяет сегодняшнюю нервную динамику тюменской недвижимости», — обозначил эксперт в разговоре с «Нашим городом». За первое полугодие 2025 года на рынок Тюмени вышло около 5,4 тысячи квартир — почти в два с половиной раза меньше, чем год назад. Однако суммарный запас, который сформировался в строящихся и уже сданных домах, впечатляет, ибо речь идет о более чем 41 тысяче квартир. По расчетам аналитиков, при нынешних темпах продаж их хватит на три года вперед. И это явный сигнал, что город строит больше, чем успевает «переварить» рынок. «Застройщики, почувствовав замедление, стали осторожнее и запуск новых проектов снизился почти на 40%. Если раньше ежегодно стартовало около 30 жилых комплексов, то в этом году их всего девять», — указывает Разетдинов. Эксперт также отмечает, что девелоперы начали действовать избирательнее. В приоритете локации с высоким спросом, а проекты в менее привлекательных районах пока откладываются. Спрос и ипотека: турбулентность и неожиданные всплески Да и начало 2025 года стало для рынка испытанием, ибо объем выданных ипотек в регионе сократился почти наполовину по сравнению с прошлым годом. Высокие ставки и жесткие требования банков сделали кредиты малодоступными, особенно для молодых семей. В январе–марте общий объем ипотечных сделок едва превысил 10 миллиардов рублей. Но уже в июле ситуация резко изменилась и количество заключенных договоров выросло на 53% к уровню прошлого года. Эффект дал запуск обновленной программы семейной ипотеки. По словам ипотечного брокера Ильи Примакина, спрос стал более «нервным». «Мы видим резкие провалы и столь же резкие подъемы. Всё зависит от государственных программ и динамики ключевой ставки. Но в целом тюменцы продолжают активно пользоваться ипотекой, доля таких сделок держится на уровне 50–60% от всех продаж», — говорит он. Эксперт добавляет, что население региона в последние годы прибавляет, а доходы растут быстрее, чем в среднем по стране. Всё это удерживает базу для будущего спроса. Цены и первые сигналы разворота Несмотря на высокое предложение, цены в Тюмени долго держались на плаву. В первом квартале 2025 года «квадрат» на первичном рынке подорожал почти на 18% в годовом выражении, на вторичном — на 3–4%. Но к середине лета произошел поворот и июль принес первое заметное снижение стоимости на вторичке — минус 1,4% за месяц. Для города, где жилье годами дорожало, это стало тревожным знаком. «Снижение пока не обвальное, но оно показывает, что рынок перестал безусловно расти. Покупатели осторожничают, многие ждут дальнейших корректировок. Для девелоперов это сигнал, что пора предлагать скидки, акции и более гибкие условия, чтобы удержать спрос», — отмечает аналитик Разетдинов. По словам эксперта, в ближайшие месяцы можно ожидать стабилизации или небольшого снижения цен, особенно в сегменте вторички. Вторичка против новостроек После очередного снижения ключевой ставки крупнейший банк страны неожиданно уменьшил ставки сразу на 2% для сделок по вторичке при первоначальном взносе свыше половины стоимости квартиры. Именно такие кредиты, по словам экспертов, в последние месяцы были наиболее востребованы. Как говорит глава компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, средний чек по ипотеке на вторичке в регионах, если не брать Москву и Петербург, составил около двух миллионов рублей. Учитывая, что на долю этого банка приходится более 70% сделок, можно ожидать заметного ускорения именно в сегменте вторичного и загородного жилья. «Вторичный рынок постепенно „просыпается“ после полутора лет затишья. С начала года доля ипотечных сделок там выросла с 18% до 35%, к концу года может достигнуть 43–45%. Это означает, что у вторички появляются новые конкурентные преимущества. Мы наблюдаем интересную ситуацию: ценовая разница между новостройками и вторичкой в среднем 37%. Но если учитывать год аренды и ремонт в новой квартире, то реальный разрыв превышает 50%. Для многих покупателей это становится решающим фактором», — отмечает Хусаинов. По его словам, сейчас может начаться ценовая борьба: часть клиентов уже смещается в сторону вторичного жилья, и застройщикам придется реагировать снижением цен. Риски для застройщиков и покупателей Если нынешняя динамика продолжится, то по оценке экспертов, рынок может столкнуться с целым рядом рисков. У девелоперов с высокой долговой нагрузкой и слабой финансовой подушкой возникнут проблемы. Рост складских запасов и снижение темпов продаж ударят по ликвидности. Более устойчивые игроки сумеют переждать за счет запасов и диверсификации. Но слабые могут уйти с рынка или заморозить проекты. «Появляется больше выбора, застройщики становятся сговорчивее, покупатель получает возможность торговаться. Это временное преимущество, которое через год-два может смениться обратной ситуацией, если стройки будут замораживаться, рынок рискует столкнуться с дефицитом в востребованных районах через несколько лет», — обозначает аналитик Разетдинов. Эксперт подчеркивает, что рынок цикличен, и нынешнее насыщение в перспективе может трансформироваться в нехватку. Кризис или адаптация? Большинство экспертов сходятся во мнении, что пока обвала в Тюмени не будет. Скорее рынок ждет период адаптации, который продлится полтора-два года. Базовый сценарий включает плавную корректировку цен, стабилизацию предложения и сохранение спроса на уровне, обеспеченном ипотечными программами и ростом доходов населения. В менее благоприятных условиях, то есть если ключевая ставка останется слишком высокой и программы поддержки не будут расширяться, то рынок может войти в фазу стагнации, а часть девелоперов окажется на грани. «Ситуация в Тюмени лучше, чем во многих других городах. Здесь есть миграционный прирост, выше средних доходы, активно развивается экономика. Эти факторы не дадут рынку обвалиться. Но покупатели должны быть осторожны и выбирать объекты у надежных застройщиков и внимательно следить за условиями по ипотеке», — говорит экономист Леонид Вараксин. Тюменский рынок недвижимости действительно оказался на переломном этапе. Затоваренность ощущается, запас нереализованных квартир велик, распроданность снизилась, цены впервые начали корректироваться. Ранее «Наш город» сообщал о том, что банки начали срезать лимиты по кредиткам тюменцев.