Тюменские инвесторы стали чаще приобретать коммерческую недвижимость

В Тюмени начал оживать рынок коммерческой недвижимости. В будущем бизнес станет чаще приобретать торговые и офисные помещения на фоне высоких арендных ставок и дефицита качественных площадей. Интерес к покупке коммерческой недвижимости растет ежемесячно на 10-15% с июня текущего года, когда ЦБ взял курс на снижение ключевой ставки. Именно поэтому средства, которые инвесторы хранили на банковских вкладах, начали возвращаться обратно на рынок недвижимости. С одной стороны, смягчение денежно-кредитной политики — оптимистичный сигнал для стройкомплекса. С другой — существующие рыночные условия для покупки квартиры пока не позволяют рассчитывать на большой приток инвесторов. Сегодня для инвесторов не привлекательно жилье. Это связано с тем, что семейная ипотека и другие льготные программы перестроили всю логику. Сейчас, если приобрести квартиру практически в любом российском городе, то на перепродаже ничего не заработаешь. Льготная аномалия создала серьезную ценовую диспропорцию между первичной и вторичной недвижимостью. Инвесторы, которые хранят средства на депозитах, понимают, что еще месяц-два-три — и этот доход существенно сократится. И ищут другие возможности, — объяснил директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Один из вариантов — вложение в коммерческую недвижимость. В зависимости от сегмента сдача помещений в аренду может приносить до 10% годовых, цена на такие объекты в среднем растет на 10-20%. Таким образом, итоговая доходность может достигать 16-30% в год, приводит расчеты основатель платформы SimpleEstate Никита Корниенко. Аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев подтверждает, что среди инвесторов существует устойчивый интерес к покупке офисов и помещений под стрит-ритейл. В большей степени это связано с тем, что в период высокой инфляции растет спрос на любые типы вложений, которые обеспечивают долгосрочную инвестиционную доходность. На длительной дистанции «бетон» считается надежным инструментом сохранения капитала. При этом к выбору объекта инвестирования нужно подходить взвешенно, поскольку в коммерции достаточно много переоцененных объектов, предупреждает он. По данным риэлторов, ставки на аренду торговых площадей в центре Тюмени достигают 4000 рублей за квадратный метр, на окраинах варьируются от 1200 до 2000 рублей. Но не все стоят своих денег. Так, альфа и омега востребованной коммерции — пешеходный трафик и плотное расселение. Тогда в магазин или общепит можно привести достаточно посетителей и клиентов, чтобы проект окупился. Для бизнеса важны не только «дневные жители» — те, кто работает неподалеку, — но и постоянные. Поэтому нередко успешные заведения появляются в составе жилых комплексов. Часто застройщики, помимо стандартных помещений на первых этажах, подходящих под разные цели, предлагают уникальные планировочные решения, где может разместиться популярный ресторан: залы с высокими потолками и большими окнами. Один из таких — #СибирьСибирь, работающий в проекте «Брусники» «1А Первомайская», — получил премию «Золотая пальмовая ветвь ресторанного бизнеса» за лучшую концепцию. В Тюмени у нас получилось сделать ресторан в таком помещении, которое позволило поставить традиционную русскую печь и сделать несколько зон: три VIP-комнаты, банкетный зал. В центре у нас стоит настоящий камин и есть открытая кухня. Мы создали невероятного уровня интерьер и все это эргономично вписали в планировку, — рассказал управляющий #СибирьСибирь Никита Новосельцев. Подобные помещения площадью от 36 м² до 376 м² есть и в других тюменских проектах «Брусники»: «Дома у озера» и «Зареки» — районе, где идет интенсивное преображение городской среды. В этой локации уже созданы места притяжения людей — озеро, прогулочная зона и крупный торговый центр. Другая тактика — открыть бизнес в перспективном микрорайоне, где пока нет развитой коммерческой инфраструктуры. При этом важно, чтобы девелопер определил места под якорных арендаторов, которые станут магнитом для жителей всего города. Например, в составе жилого района «Республика 205», строящегося на месте завода медицинского оборудования, появятся медицинская клиника, детский центр, ресторанная улица и событийный кластер с летним кинотеатром. Такие «белые пятна» — потенциал для будущих арендаторов. У разных целевых групп — разные запросы. Например, инвесторы предпочитают покупать помещения под сдачу в аренду. Тогда как собственники бизнеса, как правило, выбирают вариант аренды. В зависимости от класса дома, запросов аудитории и насыщенности среды доля коммерческих площадей в наших проектах варьируется от 5% до 15%, — пояснили в пресс-службе Брусники. Девелоперы заранее определяют функцию и расположение ключевой инфраструктуры — социальных объектов и помещений, где требуются специальные технические параметры, и с учетом специфики бизнеса будущего оператора проектируют такие помещения. Например, в общепите необходимо создать условия для соблюдения санитарных и пожарных требований, а в ритейле — предусмотреть зону для выгрузки товаров. Некоторые девелоперы часть коммерческой инфраструктуры продает с ограничениями или с условием владения долей. Такая схема позволяет контролировать соблюдение начальной концепции и предоставить жителям тот сервис и услуги, которые им нужны. Один из критериев востребованной коммерческой недвижимости — доступность покупки. Поэтому на коммерческие помещения девелопер готов дать скидку в 13%, рассмотреть вариант рассрочки или обмена. Если есть квартира, которая когда-то была куплена для инвестиций или досталась в наследство, ее можно обменять на коммерческую недвижимость и таким образом увеличить ежемесячный доход со сдачи в аренду, — заявляют в пресс-службе Брусники. Сергей Разуваев также добавил, что арендные ставки и стоимость грамотно сформированных торговых помещений будет только расти: Хотя бы в силу того, что реальная инфляция сегодня достигает 12%. Причем, в некоторых удаленных от центра районов ставки сейчас даже интереснее, чем на центральных улицах. Объяснение простое: там живет много людей, большая проходимость и при некоторых форматах использования таких площадей арендаторы готовы хорошо платить.