Купить квартиру и остаться ни с чем. Жертвы черных риелторов и эксперты – об опасных сделках с жильем
Сегодня редакция ЕАН.Уфа провела пресс-конференцию на тему «Безопасность сделок с жильем». Потерпевшие по громкому уголовному делу о так называемых «черных риелторах» рассказали, как попали на удочку мошенников и теперь не могут добиться справедливости. Представитель прокуратуры уже пообещал проверить работу следователя, а эксперты Росреестра и агентства недвижимости посоветовали, как обезопасить себя при покупке квартиры или дома. Главные цитаты – в репортаже ЕАН.
Алексей Ткаченко, потерпевший, покупатель квартиры по ул Белякова в г. Уфе:
- Мы с сестрой потеряли двухкомнатную квартиру и 2 750 000 руб. Силовики не ищут виновных лиц. Перед покупкой мы дважды проверяли квартиру по государственным реестрам – запреты и ограничения отсутствовали. Поэтому мы смело пошли на сделку, нас даже не смутило, что собственником квартиры был риелтор. С ее слов, квартира приобреталась для дочери, но она переезжает в Москву и нужны деньги для покупки жилья там.
Мы оплатили сумму по договору и ждали документов о собственности, но получили уведомление о приостановке регистрации. 19 октября 2019 г. при посещении МФЦ наст встретили сотрудники полиции, которые сообщили, что квартира числится в «черном списке», могла быть похищена.
Уже потом нам стало известно, что причиной приостановки явилось изъятие в Россреестре документов по 36 квартирам, в том числе и нашей. Следователь СК Султанов Руслан Рафисович успокаивал нас, что у него к нам каких-либо претензий нет, он признает нас добросовестными приобретателями. Он обещал во всем разобраться и вернуть документы на приобретенную нами квартиру.
Так и получилось, но только в июле 2020 г. Султанов вернул документы на нашу квартиру, и сделка была зарегистрирована. А в конце года мы получили повестку в суд.
Некий гражданин С. через Советский районный суд оспаривал нашу сделку. Там нам стало известно, что С. - это наследник пенсионерки, чья квартира была предположительно похищена. Этот суд мы проиграли. После суда мы предъявили претензии к следователю и потребовали признать нас потерпевшими, на что он ответил отказом. Добиться признания нас потерпевшими удалось лишь в марте 2021 года. Но какого труда это стоило!
Альфия Халимова, потерпевшая, покупатель квартиры по ул. Конституции:
- В 2015 году мой родной брат, который злоупотреблял спиртными напитками, познакомился с риелторами Шематоновым Олегом и Беляковой Эльвирой. Это сын и мать. При неизвестных обстоятельствах брат «продал» Шамотонову Олегу свою долю к двухкомнатной квартире.
В последующем Шематонов стал угрожать, что вселит в нашу квартиру алкоголиков или наркоманов, если мы не выкупим у него эту долю. Нас поставили в такие условия, что мы были вынуждены купить 1/5 долю в двухкомнатной квартире за 700 000 руб., хотя сама квартира стоила не дороже 2 100 000 руб.
По факту мошенничества мы неоднократно писали заявления и жалобы, но какой–либо реакции не было.
Рамиль Гизатуллин, адвокат потерпевших:
- Я вступил в защиту семьи Алексея [Ткаченко] в феврале. Я, как юрист, понимаю все сложности по защите прав потерпевших и обвиняемых и понимаю, насколько сложно разобраться в этом без специального образования.
27 мая в отдельное дело было вынесено производство дела потерпевших, интересы которых я представляю. Причиной стало, как указал следователь в своем постановлении, тот факт, что преступления «совершены с участием неустановленных следствием лиц, которые, в том числе, совершили хищение документов о личностях граждан, обеспечили изготовление поддельных документов о личностях граждан, правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, а также принимали участие для облегчения совершения преступных действий» обвиняемыми. Это производство тут же было приостановлено. Мы жаловались в Следственный комитет, в суд – нам отказывали.
Схема мошенников проста: они выбирали одиноких людей либо выморочное имущество, где собственником должно быть государство – то есть, где никто не забьет в колокола. Вот они делают одну, вторую, третью сделку, человека «кидают». Следователь говорит: у нас доказательств того, что ваш продавец в схеме, нет. Мы нашли три сделки, где собственниками были риелторы, так называемые инвесторы. Они взяли квартиру за 2 млн, продали за 2 млн 500 тысяч.
В деле Алексея продавец перед покупкой скинула его сестре Оксане электронный документ Договор купли продажи. Мы посмотрели Свойства файла – написано «Документ редакция 3». Сказали, то не основание. Далее мы взяли договор между Сафиной и Павловой, Павловой и Ткаченко – они идентичные, видно, что автор один. В договоре между Сафиной и Павловой (Сафина – это свидетель, которая продавала множество квартир) гарантирует, что право собственности на квартиру было оформлено надлежащим образом, а в договоре с Алексеем этой приписки нет. Это не случайные люди, они фигурируют в трех сделках.
Была многодетная семья. Они купили у администрации квартиру в кредит. Потерпевшей была признана администрация, а у людей статус свидетелей.
Мы делали выписки по этим квартирам и увидели, что пока следствие проводило проверку, квартиры дважды или трижды продавались, меняли собственников!
Теперь людей накануне зимы выселяют из квартир. Идти им некуда, новые не купить.
- Правильно было высказано замечание к работе следственных органов в том, что они не предприняли меры по аресту предмета хищения. В этой части мы отдельно будем разбираться.
Есть факты, когда сложно предугадать подвох в сделке. Расследование уголовных дел показывает, что лица, причастные к совершению преступлений, пользуются изощренными методами.
Зачастую используются поддельные паспорта граждан, которые погибли, находятся в местах лишения свободы либо в психиатрическом стационаре и при этом не имеют родственников. С поддельным паспортом оформляется первоначальная сделка купли-продажи с последующей перепродажей. В результате потерпевшими становятся последние [добросовестные] покупатели. Подвох в сделке с Ткаченко в том, что невозможно было предусмотреть появление наследника.
Сергей Мережников, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Республике Башкортостан:
- В 2019 году Росреестром по Республике Башкортостан выявлено 44 таких факта попыток мошенничества с недвижимостью и направлено в правоохранительные органы. После проверки было возбуждено 11 уголовных дел и принято 7 мер прокурорского реагирования.
В 2020 году выявлено также 44 факта, возбуждено 9 уголовных дел и предпринято 12 мер прокурорского реагирования.
В текущем году выявлено 14 подозрительных факта, после направления материалов в правоохранительные органы возбуждено одно уголовное дело, принято шесть мер прокурорского реагирования.
В основном мы выявляем такие поддельные документы, как решения органов местного самоуправления и государственной власти по предоставлению земельных участков, разрешения на строительство или ввод жилого дома в эксплуатацию. Это те наиболее частые документы, которые подделываются для регистрации. Кроме того, это нотариальные документы – доверенности.
Доверенности как нотариальные документы для регистрации сделок с недвижимостью на сегодня себя изжили, поскольку сейчас документы оформляются через любой МФЦ в любом населенном пункте России.
На практике мы встречались со случаями, и до сих пор встречаемся, правда, реже, и с фактами подделки решения судов. О таких случаях мы сразу сообщаем и судебным органам, чтобы они выясняли обстоятельства и принимали решения.
Светлана Гузина, эксперт группы по приватизации жилья УИЗО г. Уфы:
В случае выявления выморочного имущества работает районная администрация. Они инициируют эту процедуру и обращаются в нотариальные органы, если наследники не обнаружены, то имеет право собственности за муниципальным образованием город Уфа. В случае с делами, которые сейчас рассматривались, в отдел приватизации обращались по двум эпизодам. Было видно, что документы не нами оформлены – дубликаты были оформлены.
Когда граждане приходят к нам на прием, мы в первую очередь смотрим на эмоциональное состояние гражданина – хочет ли он приватизировать, а также на лиц, которые его сопровождают. Если какие-то конфликтные ситуации, мы принимаем заявление и тут же ставим на контроль. Тут еще у нас задействованы органы опеки и попечительства – они тоже на страже законных интересов несовершеннолетних лиц. Также стоят на контроле действия недееспособных граждан, лиц без попечения родителей, то есть в детских домах.
Если на приеме обнаружены сомнения в каких-то документах, то тоже направляем соответствующие запросы. Например, проверяем, заключался ли такой договор социального найма такого гражданина, в жилищные органы направляем запросы, в органы ЗАГС. Бывает приносят все документы, и паспорт есть на руках, а на самом деле и человека уже нет в живых.
Елена Андреева, генеральный директор Федеральной Сети Агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» :
- Межведомственное взаимодействие до сих пор продолжает развиваться. Мошенники, которых всегда привлекает сфера недвижимости, потому что здесь всегда большие деньги, очень тонко знают лазейки. С одной стороны, мы видим Госуслуги, видим, как государство пытается создать некую единую систему, с другой стороны, есть такие вещи, как, например, то что сейчас штамп о браке не нужен. Видя паспорт, я не могу понять, в браке ли человек. А если он приобретает объект, то это ведь общая собственность супругов.
С другой стороны, государство собственника защищает хорошо. Никто не в состоянии заставить собственника, в добром здравии, подписать какой-то договор. Если вы понимаете, что ваш родственник не в очень адекватном состоянии или алкоголик, то надо понимать, что за ним будут, скорее всего, охотиться какие-нибудь мошенники, особенно если он живет один.
Каждый очередной кризис в экономике порождает вал таких историй.
Есть мнение, что при покупке в ипотеку банк – это гарант. На самом деле банк больше проверяет в своих интересах. Обнаружила, что не все граждане, которые осуществляют ипотечное кредитование, понимают его суть. А там нет страхования титулов – от утери права собственности. Банки от этого уходят, потому что есть слишком много моментов, которые сложно проверяются. Это довольно дорогое страхование, около 50 тысяч. Его могут позволить себе крупные компании.
МФЦ – это посредник, который передает документы. Они могут не заподозрить что-то неладное. При этом даже паспорт, в который вклеена чужая фотография, числится в базе паспортов.
Нотариусы берут на себя ответственность. Бывает, они могут даже отказаться от сделки, если что-то нечисто.
В Уфе будут судить «черных риелторов», однако часть потерпевших недовольна окончанием расследования Напомним, что уже в ходе пресс-конференция представитель республиканской прокуратуры сообщил, что действия следователя будут проверены. Отметим, что пресс-служба СК отказала в направлении своего специалиста для участия в пресс-конференции на тему безопасности сделок с жильем.
Елена Мицих, Ольга Блажнова