Расцвет вторички и война с банками: ульяновский рынок недвижимости ушел в «крутое пике»

Статистика о падении темпов строительства в Ульяновской области почти на 60% вызвала эффект разорвавшейся бомбы. Пока одни эксперты списывают всё на зимнюю спячку, другие предупреждают: отрасль зажата в тиски между дорогой ипотекой и раздутой себестоимостью. 73online.ru собрал мнения руководителей нескольких агентств недвижимости региона, чтобы выяснить, превратятся ли наши стройки в долгострои и почему квартиры в Ульяновске продолжат дорожать вопреки логике. Сезонный фактор или системный сбой? Не все участники рынка склонны видеть в цифрах приговор. Старший бизнес-партнер агентства недвижимости Этажи Ульяновск Руслан Мансуров призывает не паниковать, указывая на специфику отрасли. Январское снижение это типичная сезонная картина: зима всегда тормозит активность. Единая ресурсная площадка по жилищному строительству подтверждает общую устойчивость рынка, несмотря на этот спад. Для клиентов сейчас отличный момент: цены стабильны, ипотека доступна по льготным программам, а выбор объектов остается богатым, считает эксперт. Эту позицию разделяет и руководитель агентства МЕТР73 Ксения Фарафонтова, отмечая, что краны на городских площадках не замерли. Пока реального снижения темпов мы не наблюдаем. Стартуют новые проекты, в плановые сроки вводятся дома. Хотя нужно признать: процент непроданных квартир у застройщиков сейчас довольно высокий. Экономика на грани: почему цены не упадут Главный парадокс текущего момента: спрос падает, а цена нет. Эксперт агентства недвижимости Самолет-Плюс Анна Созонова описывает это как уникальную битву двух сил, которой раньше не было на рынке. Себестоимость строительства выросла, но застройщики не могут поднять цены из-за низкого спроса. В итоге рынок затоварен. По итогам 2025 года спрос на новостройки в регионе упал на 8%. Сейчас цены держатся только за счет акций и скидок от девелоперов, поясняет Созонова. Но как только остатки будут распроданы, новых объемов не предвидится. И тогда отсутствие предложения станет главной силой, которая погонит цену квадрата вверх. К этому добавляется и давление банковского сектора. Ксения Фарафонтова напоминает, что стройка сегодня это жизнь в кредит. Строительство ведется на заемные средства. Чем дольше застройщик строит, тем больший процент он выплачивает банку. Если сроки начнут затягиваться, компании будут вынуждены повышать цены чаще и на больший процент, чтобы просто покрыть обслуживание кредитов. Деградация комфорта и мельчание квартир Обвал темпов строительства неизбежно ударит по качеству жизни будущих новоселов. Руководитель агентства Красный медведь Дмитрий Лаушин рисует тревожную перспективу упрощения жилой среды. Снижение темпов напрямую связано с финансовыми трудностями компаний. Наверняка будут увеличены сроки сдачи, а проекты начнут удешевлять. Мы увидим фасады попроще, меньше детских площадок, отказ от концепции двор без машин. Это удар по уровню комфорта, а возможно, и по качеству. Его коллега по агентству Самолет-Плюс Евгения Боркова добавляет, что инфраструктурный застой затронет целые районы. При снижении темпов строительства жилья замедляются и темпы развития инфраструктуры, ведь школы и дороги строятся параллельно жилью. Покупатели уже начали адаптироваться: спрос смещается в сторону бюджетного и максимально компактного жилья. Средняя площадь приобретаемых квартир в Ульяновске снизилась до 51,7 кв. м. Вторичка как тихая гавань На фоне неопределенности со стройками, готовое жилье становится главным бенефициаром кризиса. Все эксперты отмечают резкое оживление в сегменте квартир с рук. Владельцы вторичного жилья получили возможность удерживать цены, так как альтернатив в новостройках становится меньше, констатирует Евгения Боркова. Дмитрий Лаушин уверен, что драйвером роста цен станет именно молодая вторичка дома, сданные не более 7 лет назад. С ним согласна и Ксения Фарафонтова, фиксирующая переток клиентов к частным продавцам. Прогнозы: ипотечный узел и стагнация Будущее ульяновского метра полностью в руках Центробанка, считаетАнна Созонова и говорит, что рынок заходит в фазу затяжной стагнации. Государство сейчас не стимулирует покупку: ставки высокие, условия ипотеки ужесточаются. Если введут новые ограничения, спрос не оживится. Квадратные метры будут дорогими, малочисленными и невостребованными. Однако Руслан Мансуров дает более смелый прогноз, ожидая роста цен по всем фронтам уже в ближайшей перспективе: Мы видим тенденцию к удорожанию: на вторичном рынке на 7-10%, на новостройки на 6-8%, на загородную недвижимость на 4-6%. Поэтому тем, кто планировал покупку, лучше решаться сегодня. Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online и в канале 73online в MAX