Новостройки против «вторички». Как разойдутся цены на жилье в Ульяновске в 2026 году

Рынок недвижимости в Ульяновске ждет умеренный рост цен, сопоставимый с уровнем инфляции. При этом не исключен и период стагнации. Многое будет зависеть от решений федерального правительства относительно ключевой ставки и программ ипотечного кредитования, а также от способности региональной власти создавать новые экономические стимулы и удерживать население. Эксперты в сфере новостроек и вторички определили факторы, которые могут повлиять на стоимость ульяновской недвижимости в 2026 году. В 2025 году график стоимости квадратного метра в новостройках Ульяновска и на вторичном рынке это две совершенно разные истории. Вторичка показала плавный рост на 10% с 87 тыс. руб. за 1 кв. м в январе до 96,3 тыс. руб. в начале декабря. Такие данные приводит сайт Restate. Новостройки при этом выросли в цене в полтора раза со 101 тыс. руб. за 1 кв. м в январе и до 144 тыс. руб. в декабре. Причем резкий скачок произошел осенью, когда ЦБ РФ начал снижать ключевую ставку. Эти цены можно считать пределами покупательской способности населения. Дальнейший значительный рост без адекватного увеличения доходов ульяновцев и новых стимулов маловероятен, считает эксперт по недвижимости Людмила Никонова. Тем не менее, именно ключевая ставка ЦБ РФ один из главных факторов, который влияет на стоимость недвижимости. Если она упадет, то и ипотечная ставка пойдет вниз. Люди будут охотнее ее брать, спрос на недвижимость увеличится цены пойдут вверх. Руководитель агентства недвижимости Красный медведь Дмитрий Лаушин предполагает, что влезать в ипотеку будут те, кто сейчас арендует жилье: За последние полтора года аренда в Ульяновске выросла на 20-40%. Ели ипотечная ставка упадет, арендаторам будет выгоднее взять ипотеку и вкладываться в собственную недвижимость, а не платить за чужую. Руководитель агентства МЕТР73 Ксения Фарафонтова считает, если в 2026-м году случится оттепель в экономике в виде снижения ключевой ставки, то это заставит людей пустить деньги в оборот: Если смотреть на распределение объема вкладов физических лиц по состоянию на начало 2025 года, то основная роль была у в вкладчиков с капиталом до 3 млн руб. Куда обычно несут такие деньги? Кто умеет работать на бирже и с валютой туда, остальные, чаще всего, покупают недвижимость. Увеличивающийся спрос потянет цены вверх. Еще один фактор, способствующий росту цен на новостройки, темпы строительства. В этом году в Ульяновске они заметно ниже, чем в прошлые годы. И это при том, что новое жилье возводят на улицах Репина, Невского, Защитника Отечества, Ипподромная, УСКМ. Если также как и сейчас темпы строительства будут снижаться, то цены на новостройки пойдут вверх, поскольку создается дефицит. В дополнение к этому, стоимость строительных материалов, рабочей силы, а также затраты на подключение новых объектов к инфраструктуре продолжают расти. Все это закладывается в цену квадратного метра на этапе строительства и станет драйвером роста цен, считает Лаушин. Третий ключевой фактор, существенно влияющие на ценообразование на рынке недвижимости, государственные программы поддержки: льготная и семейная ипотека. Именно они были мощными драйверами роста цен в последние годы. Срок действия большинства льготных программ заканчиваются, и их продление, а также трансформация окажет существенное влияние на спрос в 2026 году, констатирует эксперт агентства недвижимости Самолет Плюс Анна Созонова: Постепенное завершение некоторых льготных программ может создать краткосрочный всплеск спроса перед их окончанием, но в долгосрочной перспективе переведет часть спроса на рыночную ипотеку или на вторичный рынок. Помимо общего влияния ставок и доступности кредитования, значительным фактором может стать так называемый эффект Долиной, считает аналитик ФГ Финам Кристина Гудым: При этом динамика на вторичном рынке во многом будет зависеть от того, как на практике будут работать законодательные меры против мошеннических схем. Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online