От Калининграда до Владивостока. Стройка продолжается

Эксперты Циан проанализировали динамику ввода жилья по регионам в I полугодии 2020 года по данным, опубликованным Росстатом, а также рассчитали, какое количество новых квадратных метров приходится на каждого жителя страны.

● На каждого россиянина в I полугодии 2020 года было построено 0,19 кв. метров жилья. Из них девелоперами – 0,09 кв. метров. Населением (индивидуальное строительство) – 0,1 кв. метра. Наибольшее число новых квадратных метров получили жители Ленинградской области, Севастополя и Липецкой области.

● В I полугодии 2020 года в России было введено в эксплуатацию 27,95 млн кв. метровжилья - на 11% меньше относительно I полугодия 2019 года. Самый большой провал в годовой динамике наблюдался в период самоизоляции: -36% в апреле, -24% в мае.

● Доля индивидуального жилищного строительствав общем объеме ввода держится на максимуме за последние 10 лет: 51,3%. Самая большая доля строительства населением отмечена в Северо-Кавказском ФО (67%).

● 47% жилья введено в 10 субъектах РФ. На тройку лидеров - Московская область (2,6 млн кв. метров), Москва (2,2 млн кв. метров) и Краснодарский край - (1,9 млн) приходится 24% объема ввода.

● Объем ввода застройщиками смещается в отдельные регионы. На 10 лидирующих по вводу субъектов РФ пришлось 58% нового построенного жилья.

Динамика в процентах относительно прошлого года представлена без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства, так как в статистику Росстата такие объекты вошли только в августе 2019 года. Общий объем ввода в абсолютных цифрах указан с учетом всех построенных домов, в том числе, для ведения садоводства.

1. На каждого россиянина – 1/10 квадратного метра построенного жилья от девелоперов

По подсчетам Циан, в I полугодии 2020 года в пересчете на каждого жителя России было введено всего 0,19 кв. метров жилья. Причем застройщиками было построено 0,09 кв. метра на человека, тогда как населением (ИЖС) – 0,1 квадрата на каждого россиянина. В разрезе федеральных округов ситуация отличается. Больше построенной площади (девелоперами и населением), чем в среднем по стране, получили жители Южного ФО (0,23 кв. метров), Центрального ФО (0,22 кв. метра) и Приволжского ФО (0,21 кв. метра). Самые низкие показатели ввода жилья на человека зафиксированы для Дальневосточного ФО (0,10 кв. метров), Северо-Кавказского ФО (0,12 кв. метров) и Сибирского ФО (0,13 кв. метров).

Самое большое количество квадратных метров, введенных именно застройщиками, получили жители Центрального, Северо-Западного и Южного ФО (по 0,12 кв. метров на каждого жителя). Всего 0,04 кв. метра на человека было построено девелоперами в Северо-Кавказском и Дальневосточном ФО.

Только в 10 российских субъектах построенная на каждого человека площадь преодолела отметку в 0,3 кв. метра. Лидером стала Ленинградская область (0,49 кв. метра на человека). Для сравнения – в Санкт-Петербурге показатель составил всего 0,13 кв. метра. В лидерах также Севастополь (0,45 кв. метра) и Липецкая область (0,41 кв. метра). Московская область также попала в число лидеров с показателями 0,33 кв. метра на человека). Для сравнения – в Москве в I полугодии построили 0,17 кв. метра жилья на каждого жителя.

Список лидирующих регионов по объему ввода жилья на человека застройщиками ( без учета индивидуального строительства) отличается. В топ-10 дополнительно попадают Ненецкий АО, Рязанская область, Москва, Костромская область, Новосибирская область. Одновременно выбывают Севастополь, Липецкая область, Татарстан, Белгородская область, Ульяновская область, в которых относительно высокий по стране объем ввода обеспечен индивидуальным строительством. Таким образом, Москва попала в список только за счет относительно высокой активности девелоперов за счет реализации программы редевелопмента промзон.

2. В период самоизоляции зафиксировано резкое падение объемов ввода жилья

В I полугодии 2020 года в России было введено в эксплуатацию 27,95 млн кв. метров жилья. Без учета объектов на землях для ведения садоводства – 26,7 млн кв. метров. Это на 11% ниже, чем в I полугодии 2019 года, когда было введено 30,1 млн кв. метров жилья.

Девелоперами было построено 13,6 млн кв. метров - на 6% «квадратов» меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Объем ввода населением за тот же период снизился еще существеннее – на 16% - до 13,1 млн кв. метров.

За все шесть месяцев только в январе 2020 года относительно аналогичного периода 2019 года показатели ввода в целом по РФ оказались лучше: +14%. В остальные месяцы динамика была отрицательной с максимальным падением в апреле (-36%) и в мае (-24%) – именно в этот период по стране действовал режим самоизоляции, временно была приостановлена также работа строительных компаний, что отразилось на общей статистике ввода. Строительство жилья населением также существенно снизилось именно в период самоизоляции: в апреле показатель уменьшился на 49%. В мае – на 30%.

Динамика ввода жилья всего по РФ, млн кв. метров (индустриальное и индивидуальное строительство) в I полугодии 2020 года:

Несмотря на снижение объема ввода жилья населением, в I полугодии 2020 года зафиксирована максимальная доля индивидуального строительства: 51,3% - самое высокое значение за последние 10 лет. Причем по отдельным субъектам РФ более 99% квадратных метров построено населением: Мурманская область, Ингушетия, Тыва, Еврейская АО. И наоборот, минимальная доля жилья, введенного населением, зафиксирована в Санкт-Петербурге (6,9%) и Москве (8,9%).

Только в трех федеральных округах объем ввода застройщиками превышает количество введенного жилья населением (по итогам I полугодия 2020 года): это Северо-Западный ФО (60% нового жилья построено девелоперами), Центральный ФО (55%) и Сибирский ФО (51%). Лидерами по вводу квадратных метров населением стал Северо-Кавказский ФО (67%) и Дальневосточный ФО (56%).

Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в I полугодии 2020 года:

3. Почти половина жилья вводится в 10 регионах РФ

По подсчетам Циан, в 10 лидирующих по объему ввода регионов было введено 47% квадратных метров по итогам I полугодия 2020 года. Тройка лидеров остается стабильной: Московская область (2,6 млн кв. метров), Москва (2,2 млн) и Краснодарский край (1,9 млн). На данные три субъекта пришлось 24% объема ввода. В I полугодии 2019 года тройка регионов-лидеров была такой же. Однако их доля в общем объеме ввода была чуть выше: 25,4%.

Лидером по объему ввода жилья в I полугодии 2020 года стал Центральный ФО (31%), на втором месте – Приволжский ФО (23%). Замыкает тройку – Южный ФО (14%).

Распределение ввода жилья по федеральным округам в I полугодии 2020 года:

4. Объем ввода жилья застройщиками смещается в отдельные регионы

По подсчетам Циан, в десяти лидирующих по вводу жилья застройщиками регионах (без учета объемов, построенных населением), по итогам I полугодия 2020 года было введено 58% от общего объема.

Лидерами по количеству построенных жилых кв. м застройщиками стали Москва (-6% в годовой динамике), Московская область (-18%), Краснодарский край (+18%).

Наибольшее снижение объемов ввода жилья девелоперами среди лидирующих регионов отмечено для Ленинградской области (-50%), при том, что в Санкт-Петербурге ровно обратная ситуация: прирост в годовой динамике составил 57%. Существенно падение также в Татарстане (-31%).

Таким образом, в обеих крупнейших агломерациях: Московской и Петербургской, наблюдается сокращение активности девелоперов в области, что эксперты связывают с локализацией спроса именно в городе (Москва и Санкт-Петербург). По подсчетам Циан, в I полугодии 2020 года на Москву пришлось 49,4% сделок, на Московскую область – 50,6% соответственно (учитывались розничные ДДУ с физлицами). Одновременно на Москву приходится порядка 70% всей выручки девелоперов за счет более высокой стоимости квадратного метра. В Петербургской агломерации аналогичные показатели.

На Санкт-Петербург приходится 78% сделок (против 22% в Ленинградской области) и 85% всей выручки девелоперов. В результате девелоперы менее заинтересованы развивать новые проекты в области.

Лидирующие регионы по объему ввода жилья застройщиками в I полугодии 2019/2020 годах:

«Низкие показатели объемов ввода жилья связаны в первую очередь с ограничительными мерами, в том числе на проведение строительных работ во время режима самоизоляции, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В результате часть девелоперов были вынуждены перенести сдачу объектов на 2-3 месяца. Проблема обеспеченности жильем населения имеет более глубокий характер. Уже сегодня поднимается вопрос о снижении запланированного объема ввода жилья, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» к 2024 году до 100 млн кв. метров в год вместо целевого показателя в 120 млн. Стабильный рост объемов ввода требует высокий спрос на жилье, пока же покупательская способности находится на низком уровне – даже с учетом льготной ипотеки жилье недоступно большинству россиян. Требуется и вовлечение в оборот новых земельных ресурсов, пока же, наоборот, идет «уплотнение» локаций, на которые и приходится основная девелоперская активность. Поэтому в текущей ситуации даже 100 млн кв. метров в год – это весьма амбициозные планы. При отсутствии экономического роста достичь такого показателя будет крайне сложно».