Ипотечные пузыри: как угнаться за ценами на жилье в воронежских новостройках

Удивительную для воронежцев новость озвучил в январе деловой портал РБК: оказывается, в столице Черноземья будет выгодно покупать жилье в 2021 году! В рейтинге сервисов по продаже недвижимости Воронеж занял четвертое место.

Что-то не так

В частности, по данным «Авито», цены на квартиры в Воронеже в ноябре 2020-го были на 19% ниже, чем в среднем по России, а стоимость долгосрочной аренды жилья, наоборот, выросла за год на 10%. Аналитики портала пришли к выводу, что, покупая квартиру в Воронеже, можно получать хороший доход на сдаче ее в аренду.

Этот вывод подтвердили эксперты ЦИАН, подсчитав, что средняя воронежская «однушка» стоит около 2,4 млн руб., а сдать ее можно за 13-14 тыс. руб./месяц; доходность такой сдачи – 7% годовых.

Больше того, аналитики Финуниверситета при правительстве РФ и вовсе назвали жизнь в Воронеже комфортной: здесь один из самых высоких показателей потребительской активности и материального благополучия.

В соцсетях этот вывод вызвал массу возмущенных откликов – особенно насчет материального благополучия. Комментаторы вспоминают, что жилье в новостройках Воронежа подорожало за год на треть (!), напрочь подорвав программу льготной ипотеки и обогащая строительных монстров и банки, а вот благосостояние простых воронежцев падает уже шесть лет подряд. И приходят к нехорошему выводу, что большинство квартир в новостройках скупают нувориши, а город наш становится сплошным «доходным домом».

Уже и сами выгодополучатели госпрограммы в лице глав Центробанка и Сбербанка предлагают срочно свернуть льготную ипотеку из-за раздувающегося ипотечного пузыря, который рано или поздно лопнет так, что мало никому не покажется.

Былое и думы

Как приятны былые прогнозы цен на жилье! В ноябре 2019-го ЦИАН объявил, что продажи новостроек в России рухнули на 33% за 3 квартал и на 5% за год, а 4-й квартал не обещает застройщикам ничего хорошего.

В некоторых регионах падение стало катастрофическим: в Адыгее – на 73%, в Кемеровской области – на 72%, в Рязанской – на 63%. В Воронежской области ситуация получше: количество сделок за квартал упало на 13% – с 5353 до 4671. А средняя цена за 2019-й выросла на 38% –

с 39 200 до 54 100 руб. за кв.м.

В апреле 2020-го агентство НКР предложило три варианта развития событий: 1) если режим самоизоляции сохранится не дольше мая, падение спроса на жилье составит 5-10%, а его восстановление может начаться уже осенью; цены в новостройках останутся на уровне конца 2019-го; 2) при отмене ограничений в июле 2020-го падение спроса сохранится и во втором полугодии, а цены упадут на 10% и более; 3) отмена карантинных мер не ранее сентября 2020-го приведет к падению спроса до 30%, а восстановление спроса и цен может занять от двух до четырех лет.

Прогноз основывался на том, что реальные доходы населения падают, поэтому ажиотажный спрос, как в декабре 2014-го, когда количество сделок выросло из-за обвала рубля, невозможен; падение доходов и потеря работы затронут многих потенциальных покупателей, и они отложат решение о покупке квартиры.

За чей счет этот банкет?

В марте президент РФ подарил кредитные каникулы россиянам, чей доход сократился более чем на 30%. Им достаточно позвонить в банк, и там в течение пяти дней должны назначить им каникулы или отказать. Период каникул ограничили шестью месяцами, штрафы и пени за этот период не начисляли.

Причем заявлениям о снижении доходов банки должны верить, пока не доказано иное. Они могут запросить у заемщиков необходимые документы либо обратиться в ФНС, ПФ, ФСС или ФОМС; если выяснится, что заемщик слукавил в заявке на каникулы, он должен выплатить не только пропущенные платежи, но и неустойку.

Но не все так просто оказалось с этими каникулами: получить отсрочку имели право лишь заемщики сумм менее 1,5 млн руб., а таких на ипотечном рынке страны только 32,4%. И уже тогда реальность опровергла прогнозы экспертов о грядущем падении цен. В апреле 2020-го средняя цена квадрометра в новостройках Воронежа за месяц прибавила 1,1% и достигла 56 052 рубля, а средняя цена квартиры – 3 183 498 руб. (+1,8%). Этот рост определил запуск программы льготной ипотеки под 6,5%. Чтобы сохранить сбережения, многие воронежцы вложили их в жилье, и рост спроса поднял цены.

Провалились и прогнозы трех вариантов снятия коронавирусных ограничений от агентства НКР: коронавирус продолжил распространяться наперегонки с ростом цен.

Цены за год выросли с 49 900 до 57 100 руб./кв.м – на 14,5%! При этом квартиры в новостройках Воронежа сметают, как горячие пирожки.

Снежный ком на ипотечном рынке тем временем катится дальше, накапливая потенциальные убытки тех, кто любой ценой хватается за льготную ипотеку. Ее, несмотря на призывы и аргументы глав Центробанка и Сбербанка, решено продлить пока до июля 2021-го.

А в соцсетях стали появляться оценки, что лучше больший процент банку платить, чем задравшим цену застройщикам. Заметно выросло количество объявлений о продаже ипотечных квартир, а также об обмене квартир большей площади на меньшую с доплатой: кто-то не может осилить новых взносов, кто-то сбрасывает актив, предчувствуя обвал.

Александр ЯГОДКИН

Кстати

Отмена программы льготной ипотеки под 6,5 процента, запущенной в России весной 2020 года и завершающейся в июле 2021-го, спровоцирует рост цен на жилье, предупредили экономисты Антон Любич и Никита Масленников в разговоре с агентством URA.RU.

Антон Любич отметил, что после завершения программы увеличатся сроки экспозиции квартир. «Все это увеличит издержки застройщика, в сфере строительства сократятся рабочие места, а цены на недвижимость еще вырастут», – пояснил эксперт. По его мнению, Центробанку следует не отказываться от льготной ипотеки, а возобновлять кредитование производственного сектора, что создаст новые рабочие места. Регулятор своей политикой завел финансовый сектор в тупик, подчеркнул Любич.

Руководитель Института современного развития по направлению «финансы и экономика» Никита Масленников в свою очередь отметил, что компании, строящие новые дома, сокращают ввод жилья и повышают цены. «Второй момент: ипотека хоть и льготная, но есть риск для граждан попасть в долговую ловушку», – предупредил он.

Ранее о том, что продление программы льготной ипотеки под 6,5 процента может привести к возникновению в России структурного дефицита жилья, заявили в Национальном рейтинговом агентстве (НРА). Последствием станет перманентный рост цен на квадратные метры, пояснили аналитики.

В тему

Центробанк РФ сообщил о восьмикратном росте средств на эскроу-счетах в 2020 году. В лидерах по объемам финансирования, разу­меется, стройки Москвы и Московской области.

На 1.01.2021 дольщики разместили 1,19 трлн руб. на 303 900 счетах, с которых застройщики получили 126,7 млрд руб. по завершенным проектам. Общий лимит предоставленных застройщикам кредитов превысил 2,72 трлн руб. – втрое больше, чем год назад.

На онлайн-конференции президента РФ по банковскому сектору было сказано, что в целом банки прошли пандемический 2020-й хорошо: выдано 1,7 млн ипотечных кредитов, прибыль составила 1,6 трлн руб.