Самые невыгодные квартиры-малогабаритки находятся в столицах и Владивостоке
Опытные инвесторы знают, что наиболее выгодный вариант получения пассивного дохода от объекта жилой недвижимости – это покупка для последующей сдачи в аренду небольшой студии или маленькой «однушки». Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» рассмотрели, какую доходность приносит квартира до 32 кв. м в новостройке в 70 городах России и за сколько лет окупается такое приобретение.
Аналитики взяли среднюю стоимость квартиры до 32 кв. м в новостройке и сопоставили ее со средней ставкой долгосрочной аренды по каждому городу – так получились показатели доходности и окупаемости. Однако это приблизительные расчеты, так как в них не учитывалось время простоя квартиры без арендатора, а также расходы на ремонт, налоги и продвижение в онлайн-сервисах аренды. «А главное, новостройка требует отделки, которая может стоить до 1/3 от ее стоимости. Даже если квартира покупается с отделкой, все равно ее нужно меблировать и обустроить для арендатора, – уточняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Зная все статьи расходов и доходов, собственник может вычислить показатели более точно».
По данным аналитиков, самые доходные студии и маленькие «однушки» находятся в Якутске. Стоят они сравнительно недорого – 3,35 млн рублей, а сдаются за приличную стоимость – 31,6 тыс. рублей в месяц. Поэтому их доходность оказалась 11,3% годовых, а окупаемость составила всего 8,8 года.
Также выгодна покупка небольшой квартиры в новостройке в Нижнем Тагиле (доходность 9,1%, окупаемость 11 лет), Магнитогорске (9% и 11,1 года), Грозном (8,7% и 11,5 года), Мурманске (8% и 12,5 года), Челябинске (8% и 12,5 года), Хабаровске (7,9% и 12,6 года), Астрахани (7,6% и 13,2 года), Смоленске (7,6% и 13,2 года) и Кемерово (7,5% и 13,4 года).
В Москве и Петербурге цифры не так радуют глаз инвестора. Более того, обе столицы, как и Сочи, вошли в десятку самых низкодоходных городов. Так, в Санкт-Петербурге квартира до 32 кв. м приносит 4,6% годовых и окупается за 21,5 года. В Москве это 4,8% и 20,7 года, в олимпийской столице – 5,4% и 18,5 года.
«Впрочем, в курортных городах, прежде всего, в Сочи, в высокий сезон квартиру можно сдавать понедельно или посуточно отдыхающим: это более выгодно, чем долгосрочная аренда, – отмечает Павел Луценко. – Мы подсчитали, что при арендной ставке 4,5 тыс. руб. в сутки в течение 4 месяцев высокого сезона и долгосрочной аренде в остальную часть года сочинская «малютка» в состоянии принести хозяину 10,7% и окупиться за 9,4 года».
Остальными городами, вошедшие в «низкодоходную десятку», стали Владивосток (4,2% и 24,1 года), Белгород (4,4% и 22,6 года), Пенза (4,8% и 20,8 года), Курск (5% и 20,1 года), Ставрополь (5,1% и 19,7 года), Нижний Новгород (5,3% и 18,8 года) и Симферополь (5,4% и 18,4 года).
В среднем российская малогабаритка приносит 6,2% годовых, а ее окупаемость составляет 16 лет. Для сравнения: обычная квартира в среднем приносит лишь 4,9% и окупается за 20,9 года.
Аналитики взяли среднюю стоимость квартиры до 32 кв. м в новостройке и сопоставили ее со средней ставкой долгосрочной аренды по каждому городу – так получились показатели доходности и окупаемости. Однако это приблизительные расчеты, так как в них не учитывалось время простоя квартиры без арендатора, а также расходы на ремонт, налоги и продвижение в онлайн-сервисах аренды. «А главное, новостройка требует отделки, которая может стоить до 1/3 от ее стоимости. Даже если квартира покупается с отделкой, все равно ее нужно меблировать и обустроить для арендатора, – уточняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Зная все статьи расходов и доходов, собственник может вычислить показатели более точно».
По данным аналитиков, самые доходные студии и маленькие «однушки» находятся в Якутске. Стоят они сравнительно недорого – 3,35 млн рублей, а сдаются за приличную стоимость – 31,6 тыс. рублей в месяц. Поэтому их доходность оказалась 11,3% годовых, а окупаемость составила всего 8,8 года.
Также выгодна покупка небольшой квартиры в новостройке в Нижнем Тагиле (доходность 9,1%, окупаемость 11 лет), Магнитогорске (9% и 11,1 года), Грозном (8,7% и 11,5 года), Мурманске (8% и 12,5 года), Челябинске (8% и 12,5 года), Хабаровске (7,9% и 12,6 года), Астрахани (7,6% и 13,2 года), Смоленске (7,6% и 13,2 года) и Кемерово (7,5% и 13,4 года).
В Москве и Петербурге цифры не так радуют глаз инвестора. Более того, обе столицы, как и Сочи, вошли в десятку самых низкодоходных городов. Так, в Санкт-Петербурге квартира до 32 кв. м приносит 4,6% годовых и окупается за 21,5 года. В Москве это 4,8% и 20,7 года, в олимпийской столице – 5,4% и 18,5 года.
«Впрочем, в курортных городах, прежде всего, в Сочи, в высокий сезон квартиру можно сдавать понедельно или посуточно отдыхающим: это более выгодно, чем долгосрочная аренда, – отмечает Павел Луценко. – Мы подсчитали, что при арендной ставке 4,5 тыс. руб. в сутки в течение 4 месяцев высокого сезона и долгосрочной аренде в остальную часть года сочинская «малютка» в состоянии принести хозяину 10,7% и окупиться за 9,4 года».
Остальными городами, вошедшие в «низкодоходную десятку», стали Владивосток (4,2% и 24,1 года), Белгород (4,4% и 22,6 года), Пенза (4,8% и 20,8 года), Курск (5% и 20,1 года), Ставрополь (5,1% и 19,7 года), Нижний Новгород (5,3% и 18,8 года) и Симферополь (5,4% и 18,4 года).
В среднем российская малогабаритка приносит 6,2% годовых, а ее окупаемость составляет 16 лет. Для сравнения: обычная квартира в среднем приносит лишь 4,9% и окупается за 20,9 года.