CORE.XP: средняя сделка в light industrial более чем в семь раз меньше, чем на рынке классических складов

Рынок индустриальной недвижимости становится более сегментированным: крупный бизнес по-прежнему концентрируется в классических складах класса А, тогда как light industrial занимает нишу более компактных объектов для компаний с небольшими объемами операций и специфическими требованиями к помещениям. По данным CORE.XP, средний размер сделки в light industrial в 2024–2026 годах составлял 1,4 тыс. кв. м — более чем в семь раз меньше, чем в классическом складском формате. При этом различается не только масштаб объектов, но и модель использования: если склад класса А преимущественно арендуют, то в light industrial большинство площадей приобретают в собственность.

Классический склад класса А ориентирован прежде всего на компании с крупными объемами хранения, обработки и распределения товаров. Средняя площадь такого объекта в Московском регионе составляет около 21 тыс. кв. м, минимальный размер блока — от 2,5 тыс. кв. м. Основными пользователями выступают ретейлеры, производители, дистрибьюторы и логистические операторы.

Именно этот формат остается основой рынка складской недвижимости. По итогам I полугодия 2026 года объем сделок в сегменте складов класса А в Московском регионе составил 0,7 млн кв. м против 0,6 млн кв. м годом ранее. В III квартале спрос дополнительно поддержали сделки под резервную логистику и текущие потребности бизнеса.

При этом предложение постепенно сокращается. В I–III кварталах 2026 года рынок пополнился 1,6 млн кв. м качественных складских площадей — на 23% больше, чем годом ранее. Однако на фоне восстановления спроса доля свободных площадей с учетом субаренды снизилась с 7,7% до 5,0%. Показатель пока остается выше уровня III квартала 2025 года — 4,5%, однако рынок постепенно выходит из периода избытка предложения, сформировавшегося в 2025 году.

Light industrial развивается по другой модели. Средняя площадь здания такого формата составляет около 2,3 тыс. кв. м, минимальный размер блока — от 750 кв. м. Помимо логистических и дистрибуционных компаний потенциальными пользователями выступают высокотехнологичные производства, предприятия металлообработки, фармацевтические компании, типографии, шоурумы и другие представители малого и среднего бизнеса.

Одним из ключевых преимуществ light industrial становится возможность адаптировать помещение под конкретные операционные задачи. В проектах предусмотрены индивидуальные коммуникации для каждого блока, собственные приборы учета и отдельный доступ. При этом объекты сохраняют базовые характеристики современной индустриальной недвижимости.

Отличается и структура спроса. На рынке классических складов основным форматом сделки остается аренда, тогда как в light industrial преобладает приобретение площадей. В I полугодии 2026 года 78% площадей в объектах за пределами МКАД было реализовано путем продажи. Таким образом, пользователи light industrial чаще рассматривают помещение не только как инфраструктуру для бизнеса, но и как актив в собственности.

За последние годы light industrial прошел путь от отдельных проектов до самостоятельного сегмента рынка. По данным CORE.XP, объем качественной недвижимости такого формата уже превысил 1 млн кв. м. Основу предложения пока составляют одноэтажные объекты, тогда как многоэтажный сегмент находится на стадии формирования.

В 2026 году рынок может пополниться еще 776 тыс. кв. м light industrial: до 629 тыс. кв. м за пределами МКАД и 147 тыс. кв. м в многоэтажных объектах в черте города. При этом часть заявленных проектов может быть перенесена на 2027 год.

Рост предложения уже усиливает конкуренцию внутри сегмента. По итогам I полугодия 2026 года доля свободных площадей в объектах light industrial за пределами МКАД составила 16%. В этих условиях все большее значение для арендаторов и покупателей приобретают качество помещений, расположение, инфраструктура и соотношение стоимости с операционными возможностями объекта.

«Light industrial и классические склады решают разные задачи бизнеса, поэтому говорить о прямой конкуренции между форматами не совсем корректно. Классические склады остаются оптимальным решением для компаний с большими объемами хранения и распределения, которым необходимы значительные площади и соответствующая складская инфраструктура. Light industrial, напротив, востребован там, где бизнесу требуется более компактное помещение, возможность адаптировать его под конкретные процессы и, в большинстве случаев, приобрести его в собственность. По мере роста предложения выбор будет все больше определяться не только форматом, но и качеством конкретного объекта, его расположением, инфраструктурой и уровнем стоимости», — отмечают аналитики CORE.XP.