Возможен ли в Краснодаре переезд без сноса?
Звучит неплохо, но и проблем немало: одни не хотят переезжать в новые микрорайоны, других не устраивает качество предоставляемого жилья… С учетом этого живой интерес вызывает проект реновации, разработанный конструкторским бюро «Стрелка», его авторы отмечают, что эту модель можно реализовывать как в крупных городах, так и в небольших населенных пунктах. В чем его суть и подходит ли подобная реновация для Краснодара, выясняли «Краснодарские известия».
ESG — что за реновация такая?
У нового проекта много особенностей, но основной момент заключается не в сносе и новом строительстве, а в переделке существующих зданий. «Краснодарские известия» попросили Василия Горбунова, заслуженного архитектора Кубани, профессора Международной академии архитектуры разложить проект, как говорится, по полочкам.
Горбунов подчеркивает, что программа основана на трех принципах. E — это экология, вопросы ремонта фасада, современные технологии по утилизации отходов, прогрессивное озеленение. S — социальное благополучие или комфортные условия для жизни, работы и отдыха, поддержание и усиление социальных связей среди жителей районов. G — управление: горожане должны быть инициаторами и главными бенефициарами городских изменений.
— Я подробно изучил проект, и мне все в нем нравится. Что предлагают разработчики?
Нацпроект «Жилье и городская среда», по которому в том числе благоустраивают дворы многоквартирных домов, дополнить капитальным ремонтом фасадов, входных групп, добавить современные технологии по утилизации отходов. Кроме того, реконструировать существующую жилую застройку спальных районов советского образца, в ходе реновации дополнить объектами обслуживания и социальной инфраструктуры. Все это в конечном итоге, по задумке авторов, приведет к созданию эффекта полифункционального, экологически чистого города — мечте современных урбанистов.
Хотите социальный хит? Прислушайтесь к людям
По мнению Василия Горбунова, предложение КБ «Стрелка» как градостроительная инициатива замечательное — это технология прорыва в будущее. Но что будет на практике — вопрос.
Заслуженный архитектор уверен: если принципы сохранения социальных связей будут в этой программе главными, то реновация может стать социальным хитом. Но если итогом программы станет вынужденное переселение людей (лоббирование интересов застройщиков), то начнутся социальные конфликты. А это уже совсем другая история.
А вот «технологическая часть» программы вызывает у него много вопросов. Дело в том, что фасадные системы высокого стандарта теплоизоляции, пристройки и надстройки существующих зданий подпадают под действие экспертизы проектов и действующих нормативов. А это значит, что для запуска программы под нее нужно поменять нормативную базу: она у нас не соответствует мировым стандартам в части экономии ресурсов, технологии озеленения, утилизации отходов и т.д. В противном случае проекты программы будут идти вразрез с действующим законодательством. И потом, за чей счет вести реконструкцию, куда отселять людей? Пока вопросов больше, чем ответов.
Кубань — в сейсмической зоне
Есть еще один очень важный аспект. Дело в том, что Краснодарский край находится в сейсмической зоне, и при возведении домов в 60-70-80-е годы XX века требование по сейсмическому строительству не учитывалось.
— Кто читал разделы «ЧС» генеральных планов городов края, тот знает цифры объема разрушений при толчках различной силы. Но доведение существующих зданий до сейсмики в 8 баллов — это дорогое удовольствие, которое потребует экспертной оценки несущей способности каждого объекта. Поэтому важно все рассчитать.
Будет ли при этом выгодно модернизировать здание и пригодно ли оно вообще для реконструкции — вопрос открытый. Честно говоря, архитекторы всегда были недовольны массовой застройкой тех лет. В ней отсутствует индивидуальность или, как сейчас говорят, идентичность. А идентичность — важнейший социальный фактор сегодня, — отмечает Василий Горбунов.
Надстроить не получится
Заслуженный строитель России, кандидат технических наук, доктор экономических наук, профессор Батырбий Тутаришев считает, что если снести многоквартирные дома и заново построить, то обойдется дешевле, чем реконструкция в целом. К тому же существует веская причина, которая не позволит выполнить в Краснодаре так называемую модернизацию.
— В советское время в нашем городе и крае возводили объемно-блочные и панельные дома, — подчеркивает Батырбий Зульевич. — Причем строили не отдельные жилые комплексы, а целые микрорайоны с применением нового на тот момент метода крупно-панельного домостроения на базе комбинатов, которые выпускали формованные блоки.
Таким методом построены целые районы: сначала Черемушки, затем микрорайоны Гидростроителей, Славянский, Фестивальный, Комсомольский, Юбилейный. В 70-х годах прошлого столетия стали широко использовать объемное домостроение. Зачем я это рассказываю? Затем, что объемно-блочные дома конструктивно нельзя трогать. То есть расширить или, наоборот, уменьшить, к примеру, комнаты. Надстраивать тоже не разрешается.
А это означает, что альтернативный подход к реновации жилищного фонда, предлагаемый консалтинговой компанией «КБ Стрелка» и предполагающий сохранение существующих зданий за счет набора конструктивных решений для модернизации без сноса, в Краснодаре применить невозможно.
Что еще важно: срок службы домов, возведенных в 1960-70-х, в среднем составляет 60-70 лет. И сегодня многие подобные многоэтажки приблизились к этому солидному возрасту. И следовательно, дома эти необходимо сносить, а на их месте возводить новые.
В свое время, отмечает заслуженный строитель России, лет 18 назад, он предлагал снести пятиэтажки в Фестивальном микрорайоне, отслужившие свой срок, и возвести новые дома. Количество квартир увеличилось бы за счет этажности домов. Однако эта идея не была поддержана. Спустя годы Москва приняла программу реновации.
Кстати, сейчас в это сложно поверить, но лет 18 назад стоимость одного квадратного метра составляла 10 тыс. рублей!
Новая крыша, лифт из стекла
Денис Лысов, краснодарский урбанист, двумя руками за модернизацию.
— Готов аргументировать — начиная от правил урбанистики и заканчивая сбережением истории городов. Потому как идея сохранить старый фонд имеет большой потенциал, а также множество плюсов — как для города, так и для жителей этого самого фонда. Но существует ряд сложностей в методах такой модернизации.
Урбанист продолжает: во-первых, речь может идти только о капитальных строениях с несущими стенами и мощными фундаментами под ними, то есть модернизация в панельных домах практически невозможна. Вторая проблема: в основном весь старый фонд возводили по принципу типового строительства. Из чего следует, что все конструкции там рассчитаны именно на тот потенциал, который есть сейчас, без особого запаса прочности. Плюс с годами добавился процент их износа. Поэтому возможность надстроить верхние этажи под большим вопросом.
— Когда я учился в магистратуре, одногруппник как раз выполнил магистерскую диссертацию на тему реновации хрущевок. Он приводил общие принципы улучшения жилья, и уже тогда впал в ступор из-за вопросов о конструкциях и коммуникациях в старом фонде, которые были заданы членами дипломной комиссии. Вспоминая о коммуникациях, тоже становится понятно: за долгие годы эксплуатации под большим износом оказались общедомовые сети. Поэтому старый фонд нуждается в первую очередь в модернизации инженерных сетей, но кто этим станет заниматься? Это же нерентабельно, — говорит Денис Лысов.
Старый фонд отличается основными неудобствами, такими как внешний вид зданий, отсутствие или неудобство лифта, маленькая жилая площадь квартир. Модернизируя эти пункты, можно добиться очень хорошего результата, который приведет только к удорожанию стоимости квадратных метров и повышенному спросу на такое жилье, что и предполагается по новому стандарту «Стрелки», без больших затрат.
Внешний облик можно намного улучшить благодаря замене кровли (многим это реально сделать за счет взносов на капитальный ремонт), очистке и покраске стен фасадов, замене и приведению в порядок балконов к общему виду (с учетом письма от Минстроя России это еще и актуально на сегодняшний день). Снаружи здания достаточно легко можно установить стеклянный прозрачный лифт, а площадь квартир — увеличить, сократив количество квартир на этаже и распределив площадь между соседями. Насколько эта модернизация будет окупаема, большой вопрос. Но если жильцы в ней будут участвовать финансово, то могут быть уверены, что стоимость их жилья вырастет в разы.
Ни финансово, ни морально
В управлении «ГУК-Краснодар» находится если не весь старый фонд Краснодара, то точно его львиная доля. По словам генерального директора компании Людмилы Головченко, наш город не готов к реновации ни морально, ни финансово:
— Это еще не тема Краснодара. Потому что у нас нет программы, как в Москве, под которую заложены немалые средства. Второй момент: жилищный фонд, из которого сегодня переселяют людей, это 1-2-этажные дома без элементов благоустройства. При всем желании там просто нечего благоустраивать. Причем фонд зачастую морально и физически устарел, то есть нечего реконструировать, — акцентирует внимание Людмила Анатольевна.
В качестве примера гендиректор приводит в пример дом №1 на ул. Таганрогской, который расселяют в этом году. Проблема в том, что в подвале стоят подпочвенные воды, которые невозможно ни откачать, ни засыпать. За годы это отразилось на техническом состоянии дома. И реконструировать здесь нечего.
Еще один, но очень важный нюанс. Не раз различные компании, включая московские, предлагали провести реконструкцию небольших домов в центре города, находящихся под управлением «ГУК-Краснодар». В частности, сделать надстройку в два этажа, однако для этого необходимо 100-процентное согласие собственников.
— Сколько бы мы ни объясняли, ни разъясняли, получить согласия всех собственников на реконструкцию ни разу не удалось за время моей работы, — заключает Людмила Головченко.
Материал подготовила Зара Хушт