Как погасить ипотеку досрочно? За счёт других людей!
Ипотеку можно выплатить досрочно в среднем за восемь лет, если сдавать квартиру посуточно. Таким нехитрым лайфхаком делятся эксперты «Авито Недвижимость». В зависимости от региона срок меняется: например, в Махачкале получится закрыть ипотеку за три года, а в Москве придётся сдавать жильё 20 лет. Мы решили проверить, можно ли верить экспертам «Авито» и сколько действительно придётся платить при сдаче однушки в аренду.
За что купил – за то не сдаю
Чтобы досрочно погасить ипотеку, придётся зарабатывать на аренде жилья больше, чем платишь по кредиту. Эксперты «Авито Недвижимость» брали за основу расчёта однокомнатную квартиру в ипотеку под 6,5%.
Посчитаем стоимость дохода от аренды в солнечном Краснодаре. Фото: spanishlove.ru.
Например, в Краснодаре ипотеку можно погасить досрочно за 5 лет, если квартира сдаётся 30 дней в месяц. При неполной загрузке 21 день – 8 лет.
По ипотеке с господдержкой под 6,5% можно купить только квартиру в новостройке. По данным портала «Мир квартир», средняя цена на однокомнатную квартиру 31 кв метр в Краснодаре – 2,79 млн рублей. Ипотеку в среднем берут на 20 лет. С помощью калькулятора «Выберу.ру» посчитаем ежемесячный платёж – 20 801 рубль.
Посуточная аренда однушек в Краснодаре стоит в среднем 1 500 руб./сутки. В горячий сезон заработаем 45 000 рублей за месяц, в два раза больше платежа. При неполной загрузке – 31 500 рублей. Тоже неплохо.
Если отдавать все 45 000 рублей с аренды в счёт ежемесячного платежа, то ипотеку закроем досрочно примерно за 6,5-7 лет с учётом полных затрат на кредит 3 288 761,86 рублей. А при неполной загрузке и выплате 31,5 тыс. рублей досрочно погасить кредит получится только через 11 лет. Полные затраты составят 3 716 311,1 рубль.
Не забываем про налоги
Мы рассмотрели пример, когда весь доход с аренды квартиры отдаётся в счёт ипотеки. Обратите внимание, что в расчет надо включить и налог с дохода от аренды. Хорошо, когда доход от аренды его покрывает. Если у собственника небольшой доход и доплатить в счёт налога не получится, выручка с аренды практически сравняется с размером ежемесячного платежа.
Посчитаем на примере НДФЛ – допустим, собственник платит налог 13% с дохода от аренды. Возьмём за основу доход от краснодарской квартиры: если в месяц заработаем 45 тыс. рублей, заплатим 5 850 руб. налога. Итого выручка снижается до 39 150 руб. в месяц.
Краснодар. Фото: kubnews.ru.
Если отдавать в счёт ипотеки эту сумму, то действительно закроем кредит за 8 лет. В принципе, разница небольшая.
При неполной загрузке и доходе 31,5 тыс. руб. в месяц будем платить 4 095 руб. НДФЛ. А за ипотеку отдавать 27 405 рублей. В таком случае придётся сдавать квартиру в аренду почти 14 лет, чтобы погасить кредит.
Резюмируем: ипотеку погасим за 6,5-7 лет при полной загрузке и краснодарских ценах без учёта налога. При неполной загрузке – через 11 лет. Если быть честным гражданином и платить НДФЛ, срок увеличивается до 8 и 14 лет соответственно.
Кстати, расход на выплату налога можно серьезно снизить. Необязательно выбирать НДФЛ. При сдаче аренды можно зарегистрироваться как ИП, выбрать патентную систему налогообложения или стать самозанятым. О разнице налоговых режимов мы писали в материале “Прощай, «вменёнка»! ЕНВД отменяют – на какой налоговый режим перейти?”.
В разных регионах – по-разному
Конечно, это не универсальный пример расчёта. Способ досрочного погашения будет отличаться не только от региона, но даже от района, жилого комплекса квартиры, персональных условий по ипотеке и личной семейной ситуации.
%ТГБ1%
Например, в Москве невыгодно покупать квартиру в ипотеку, чтобы использовать её в будущем как источник пассивного дохода. Для этого у собственника должно быть как минимум не одно жильё, а ещё – зарплата выше средней, чтобы «докидывать» в счёт досрочной уплаты. По мнению аналитиков «Авито Недвижимость», даже при полной загрузке придётся сдавать квартиру в аренду 20 лет. А при средней – искать дополнительные средства для погашения.
В посуточной аренде есть неоспоримый плюс: она позволяет заработать больше, чем сдача на длительный срок. Чем больше заработок – тем быстрее получится погасить ипотеку. Тем более, если добавлять деньги из зарплаты. Но помните о «приятных» бонусах посуточной аренды: бардак, оставленный жильцами, недовольство соседей и большие переживания за целостность жилья и ремонта. Плюс расходы на уборку или горничную тоже снижают доходность.
В целом схема с досрочным погашением ипотеки за счёт аренды – рабочая. Однако заранее просчитайте незаметные на первый взгляд расходы как уборка квартиры и средства на неё, временные затраты, сезонный простой и форс-мажоры. Как было, например, с самоизоляцией. Лучше заложить минимум 15% из дохода на риски. А это значит, поднимать ставку аренды.