Предварительные итоги I полугодия 2026 года на столичном рынке новостроек: прогнозы, которые уже сбылись

Совсем скоро предстоит подвести итоги второго полугодия 2026 года, которое станет знаковым рубежом для российского рынка новостроек. В июле все ждут изменений по семейной ипотеке: жизнь застройщиков и покупателей жилья снова может разделиться на «до» и «после».

Правда, наиболее вероятное «после» сложно сконструировать. Сейчас никто не знает, как именно обновят семейную программу. Но в разрезе первого полугодия уже можно глубже проанализировать «до». В компании Plus Development изучили разные прогнозы для первичного рынка Москвы на 2026 год и выделили главное: то, что уже сбылось в течение 6 месяцев.

Льготные программы больше не определяют рынок

Это полноценный структурный сдвиг первого полугодия. После ужесточения условий семейной ипотеки в феврале 2026 г. доля сделок с господдержкой заметно просела, отмечают в Plus Development. К маю выдачи по программе упали на 9-10% относительно аналогичного периода 2025 г. Снижение показателя продолжится и сильно ускорится, если для семей с одним ребенком введут ставку на уровне 10-12% в июле. В Москве именно такие пары составляют свыше 40% аудитории семейной ипотеки, а для них стоимость кредита фактически удвоится.

Так или иначе, в первом полугодии 2026 г. отрасль стала возвращаться к более рыночным механизмам. Для застройщиков это означало переориентацию на комбинированные схемы покупки и усиление работы с клиентом, который готов рассматривать разные инструменты. Уже к весне девелоперы заметно углубили работу с собственными субсидированными программами и рассрочкой. Наиболее востребованными стали варианты вида «низкая ставка от застройщика на 7 лет», поскольку в половине случаев люди выплачивают жилищные кредиты именно в такой срок, даже если берут заем на 15 или 25 лет.

Рассрочка ломает прогнозы

В первом полугодии 2026 г. рассрочка снова расцвела, хотя прогнозы были полярные. Многие говорили, что она уже не наберет прежнюю мощь.

И когда в феврале выдачу семейной ипотеки ужесточили, стало очевидно, что скептики ошибались. Повторился сценарий, который застройщики уже отыгрывали после отмены массовой льготной ипотеки в 2024 года.

Спрос в феврале-марте обрушился (в Москве – на 40% относительно декабря 2025 г.). А рассрочка, как и два года назад, стала возвращать рынок новостроек к жизни. К середине весны ее доля в массовом сегменте столицы достигла 28-30% (примерно +10% к декабрю). В июне 2026 г.  показатель держится на этом же уровне.

Дефицит предложения для семей быстро нарастает в комфорт-классе

Доля комфорт-класса в старой Москве опустилась до исторического минимума: до 29-30%. Основным поставщиком доступных метров стала Новая Москва. Однако в ТиНАО значительная часть экспозиции (42,1%) массового сегмента занята однокомнатными лотами в июне, отмечают в Plus Development. На двухкомнатные приходится 30,3%, так что для пар с двумя и более детьми остается довольно скромная доля действительно подходящих квартир.

«Для семей это создает реальные сложности: хороших вариантов по цене, локации и площади становится все меньше. В Москве просторных квартир, которые можно было бы купить в рамках лимита семейной программы, не осталось вообще. Сейчас вместо 12 млн рублей нужно хотя бы 19 млн, повышение лимитов – то, чего всего очень ждут в июле. Вернее, то, на что все надеются», - говорит Екатерина Наливайко.

Она добавляет, что в целом столичный рынок все активнее обрастает бизнес-классом: это более маржинальный сегмент для застройщиков. А для разворота рынка в сторону семейных лотов потребуется время: скорее всего, мы увидим заметное вливание таких квартир не ранее 2028-2030 гг., считает Екатерина Наливайко.

Анна Филатова, менеджер Консорциума PR-стиль х Promotion Realty
Website: https://pr-stil.ru/