В Орле ищут камикадзе на «безмозглый» проект

В ближайшие 8-10 лет в Орле мог бы появиться новый жилой комплекс в престижном районе областного центра – в Советском. Почти на десяти гектарах, ограниченных улицами Куйбышева, Цветаева и Наугорским шоссе. Планировалось заменить 23 двухэтажных дома 1957-1960 годов постройки и ещё не менее десятка  объектов (старые гаражи, сараи, магазины) на 4-5 многоквартирных 9-этажек и детский сад на 80 мест. Более того, этот комплекс мог уже большей частью стоять, и люди из «бараков» могли жить в новых квартирах, если бы городская администрация работала так, как должно. Попробуем разобраться в том, как чиновники проваливают государственной важности проект, и почему люди остались в ветхих и аварийных домах.

Идея была прекрасной

Всё началось… с оценки городской градостроительной политики как безумной. И впрямь. Где у нас в огромном количестве последние лет 20 ставят новые дома? Даже не на окраинах, а вообще за чертой города – микрорайон Болховский официально имеет прописку в Орловском районе, микрорайон Зареченский только недавно прирезали к Орлу, вырос новый микрорайон за СПЗ, строят в Образцово, в 20 км от Нарышкино. Потому что там земля дешёвая, сносить ничего не нужно, расселять некого. Тем временем центр Орла превращается в развалины.

В 2018 году впервые прозвучала идея о «десятине». То есть, предлагалось под строительство многоквартирного дома не покупать землю, а брать её в аренду за символическую сумму, но впоследствии отдать 10% от построенной жилой площади в виде квартир. Застройщики в принципе согласились на это, посчитав, что стоимость земли в центре Орла примерно равна стоимости «десятины». Попросили власть лишь о двух вещах: обеспечить прозрачность конкурсных процедур и определить критерии застройщика, который мог бы получать такое право, чтобы исключить появление мошенников и организаций, не имеющих строительной базы и опыта.

Идея понравилась губернатору – он даже включил её реализацию в свою предвыборную программу под названием «Ответственный застройщик». Но сформулировал её более серьёзно: за 10% строить кварталами и сносить кварталами же участки со старыми домами, чтобы обеспечить прорыв в решении проблемы с ветхим и аварийным жильем. К тому же такая застройка обеспечила бы единое архитектурное решение, комплексно обновила сети, предусмотрела бы развитие соцкультбыта.

Пилотным стал проект на Наугорке – тогда ещё площадью около трёх с небольшим гектаров. Компания «Холикон-Развитие» заказала проект первого дома, после одобрения на публичных случаях приступила к работе; не дожидаясь окончания строительства, отдала муниципалитету сразу 12 квартир. И за полтора года возвела первую 9-этажку. Застройщик тогда говорил СМИ: «Что касается сноса, который здесь предусмотрен, то, надеюсь, он будет идти веерно, чтобы не прерывались работы по проектированию и строительству последующих домов. То есть пока мы строим первый дом, надо готовить к сносу следующие, выделять людям квартиры и переселять их, а баркаи – сносить. При таком подходе можно застроить участок не за 12-14 лет, а за пять».

С тех пор прошло 4 года. И? И ничего, кроме той одной 9-этажки. До сих пор не снесли ни одного расселённого дома, 16 домов-бараков всё ждут расселения. Почему? Потому что без сноса строить нельзя, а у городской власти на него типа нет денег. Москва поверила, и напрасно?

Тем временем в стране появилось понятие КРТ – комплексное развитие территории. По сути, та же идея квартальной застройки в городах. Но с помощью федералов, которые обещали всяческую помощь: консультационную, правовую и даже денежную.

Справочно

Комплексное развитие территории является одним из механизмов достижения национальных целей развития Российской Федерации. С осени 2020 года Фонд содействия реформированию ЖКХ был готов субсидировать застройщиков, готовых помочь городам страны избавиться от ветхих бараков в центре городов. Однако где бюджетные деньги, там и строгое регулирование.

Чтобы получить эти деньги, администрация города или области должна была до открытия конкурсной процедуры обратиться в Фонд за субсидией. Закон предполагает возмещение до 25% от затрат застройщика на расселение. Таким образом, законодатель подчёркивает, что власти и застройщик должны работать в тандеме. 

Российские регионы включились в работу раньше Орла. Как устроено там?  

Чтобы решить новые задачи, регионы совместно с муниципалитетами создают либо рабочую группу, либо профильный департамент, либо юридическое лицо, которые и должны решать задачу КРТ. Именно они занимаются всей «черновой» работой. Это подготовка документов, создание планов территории, порядков определения границ, формирование земельных участков.  Власти сами создают проекты КРТ. Обращаются в Фонд за субсидией для застройщика. Создают условия, при которых застройщикам будет выгодно строить не на окраинах, а в центре. Одновременно рассматриваются несколько площадок.

В итоге, за лакомые куски в центре застройщики буквально борются, посредством аукциона. Каждый хочет получить землю, чтобы сделать то, что лучше всего у них получается – строить.

Орловское правительство, естественно, представило Москве уже фактически готовый проект на Наугорке и… получило одобрение. Да не просто одобрение, а ещё и порядка 180 млн рублей в качестве инфраструктурного кредита на прокладку там новых сетей – канализации, водопровода, строительство подстанции, что существенно улучшило бы жизнь не только на КРТ, но и жильцам близлежащих территорий. Причём за кредит платит не облбюджет, а застройщик за счёт уплаченных налогов в течение 7 лет. Деньги в январе пришли в Орёл. Лежат, а судя по растущим ценам – горят. К освоению территории никто не приступил и в ближайшее время не приступит, хотя московские деньги надо освоить до конца 2022 года. Отчего же? Всё просто: у мэрии вдруг никак не получается привлечь к проекту застройщиков. Первые торги прошли без единой заявки. Объявлены следующие – на конец июля. Но ожидается, что заявок вновь не будет. Как сказал председатель комитета по экономике Орловского облсовета Юрий Ревин (к слову, не строитель, а недавний чиновник – экс-глава Ливенского района, так что его сложно уличить в какой-либо личной заинтересованности), «у кого есть мозги, он просто не пойдёт туда». 

Когда плюсы превращаются в один большой минус

Напомним, горадминистрация Орла объявила о проведении конкурса по отбору претендента на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки в начале апреля 2022 года.

Торги должны были быть проведены до 29 апреля 2022 года. Срок реализации комплексного строительства заявлен в 10 лет. То есть 4 года уже упустили, начинаем сначала, но с новым брендом: КРТ.

Предстоит расселить, как мы уже говорили, 16 двухэтажных домов, из которых 7, по словам главного архитектора Владимира Плотникова, будет расселять победитель конкурса, а остальное – по федеральной программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Запланировано и строительство детского сада на 80 мест. Стоимость вхождения в конкурс поначалу была оценена в 7,9 млн рублей. Плюс застройщик должен предоставить банковскую гарантию, а это порядка 5 млн рублей. Плюс выигравший конкурс обязался снести все жилые дома на территории, а их 23, и все объекты, которые там находятся, плюс… Из сплошных плюсов образовался один большой минус. Потому как никто не захотел вкладываться в собственное разорение. И заявок не было. Конкурс объявили второй раз.

Недоумевает депутат Орловского облсовета Сергей Прозукин, ознакомившийся с его условиями: «Очень много надо расселять людей, администрация очень много возлагает на застройщика. Руководитель городского управления архитектуры Владимир Плотников докладывал, что застройщику надо вложить 200 миллионов, чтобы начать строительство. А ещё сверху обременение – строительство детского сада. Это существенное препятствие для развития данной территории.

Ещё не заходя на территорию, подрядчик должен затратить 200 млн рублей. Кто на это сейчас пойдёт? Эти деньги лучше положить в банк под процент». 

Гендиректор строительной компании «Зенит» Юрий Волков, к которому мы обратились за экспертной оценкой и с вопросом, почему его компания не подавала и не подаёт заявку на участие в конкурсе по застройке КТР, «закрылся», ограничившись репликой: «На сегодня у нашей компании сформирована работа на ближайшие 5 лет, поэтому пока, на сегодняшний день новые площадки не рассматриваются. Я глубоко даже не изучал условия конкурса». Впрочем, из ответа можно сделать вывод: не заинтересовала первая орловская КТР одного из ведущих застройщиков. Хотя в других регионах за право строить на таких территориях идёт настоящая драка.

А вот гендиректор ООО «Специализированный застройщик “ЖИЛСТРОЙ-ИНВЕСТ”» Анатолий Петров, строительный стаж которого составляет более 50 лет, более откровенен: 

– Вообще в Орле есть проблема с централизованной застройкой – её просто нет. Строят Заречку, Ботанику. Вы посмотрите, сколько разрушенных хибар в центре города! Поднимитесь на крышу высотки в центре и гляньте. Жутко. Нам не безразлична судьба города, в котором мы живём и работаем, поэтому ЖИЛСТРОЙ-ИНВЕСТ рассмотрел возможность принятия участия в конкурсе по застройке Наугорки. И могу вам сказать: условия – кабальнейшие. В том виде, в котором предлагают участие сейчас – никто туда не зайдёт и не будет строить. Никто. Слишком велики риски разориться. Я уверен, что даже самые крупные строительные компании делать этого не будут. Москвичи точно не поедут – они вообще привыкли к высокой марже. 

В конкурсе отсутствует экономическое обоснование. Не рассчитаны реальные цены. А с этого нужно начинать. Нужно не просто рисовать на плане домики, которые нужно расселить или построить, а отражать в твёрдых цифрах каждый шаг с реальной, рыночной ценой, рисками, удорожанием. Тогда всё будет понятно и прозрачно.

Другая проблема – банки. Очевидно, что никто не потянет такую объёмную работу без кредитов. Но прежде, чем их дать, банки ведь требуют от застройщика экономические расчёты, в которых требуется маржинальность – 20%. В этом же проекте маржинальности нет вообще, он убыточен. И какой банк даст под убыточный проект проектное финансирование? Думаю, никакой.

Так что ждём, когда власти одумаются. Мы уже сами предложения им направляем – пока безрезультатно. 

Смех и слёзы

Дело не только в деньгах. Давайте вместе поизучаем конкурсные документы.

Читаем: Лот №1. Тип торгов – аренда, форма собственности – муниципальная, площадь – 9,8 га, предмет торга – ежегодная арендная плата. И тут почти всё – песня. Разберём её по «куплетам».

Форма собственности – указано: муниципальная. То есть земля, аренда которой является предметом торга, принадлежит муниципалитету. Логично. И так написано в Извещении о проведении торгов. Но это неправда. На самом деле земля – смешанная: есть муниципальная, а есть и частная – под частными гаражами, например, под магазинами и даже под многоквартирными домами, в которых муниципалитету принадлежит не более трети квартир, а значит, и не более трети земли под домами. Более того, дотошные застройщики выяснили: даже под уже расселёнными домами земля не оформлена в муниципальную собственность! То есть из площади в 9,8 га муниципалитет не имеет отношения даже к половине. Как можно «продать» аренду того, что тебе не принадлежит? Не знаем. Законно ли это? Вопрос. Но мэрия «продаёт».

Наверное, прокуратура даст оценку странностям, ну а пока спрашиваем первого инициатора комплексной застройки (по правилам «десятины») Владимира Матвеева: «Это как?».

«Не знаю» – пожимает плечами строитель. – Вопрос точно не ко мне. Но я бы не рискнул участвовать в конкурсе с такими противоречиями. Получается так. К примеру, я выиграю конкурс. Что же я получу? Территорию, которая большей частью – частная собственность. Но я не имею права строить на чужой земле! Значит, сначала я её должен купить у собственников. И деться мне некуда: я – частник, они – частники, это не изъятие для нужд города, что было бы правильно и логично, поэтому придётся покупать по той цене, которую собственник заломит. А кто-то может вовсе упереться и послать меня куда подальше. Имеет право. Ну вот удобно человеку иметь в этом месте, например, гараж. И как без его сноса строить то, что предусмотрено проектом? Никак. Напомню: на территории находится более трёх десятков объектов, большинство которых принадлежит кому-то, но не муниципалитету.

В договоре предусмотрено: если победитель конкурса (застройщик) не смог договориться с частником, то заключается тройственное соглашение между ними и администрацией города, и последняя уходит в суд. В суде чиновники и частник о чём-то договариваются, как я понимаю, о цене. А моя роль – оплатить, на что договорились. Это как вообще?

Другой вопрос. Собственность. Предположим, я – идиот и решил рискнуть, – продолжает Матвеев. – Всё купил, со всеми договорился. Очевидно, что мною приобретённое становится моей личной собственностью. Разве не так? Причём тут тогда аренда и какие-то там проекты? Что хочу, то и строю. Или вообще не строю.  Моё же! А мне в мэрии говорят: нет! Оно, конечно, твоё будет, но по условиям конкурса ты должен будешь это безвозмездно передать муниципалитету. Как бы подарить. После чего горадминистрация уже отдаст тебе эту землю в аренду. Но до этого светлого дня ты должен не только купить участки, но и зарегистрировать каждый в Росреестре, и только после этого их объединят и сформируют участок в 9,8 га».

К слову, кто-нибудь может спрогнозировать: а сколько лет уйдёт на переговоры-суды-купли-продажи-оформление? Юристы говорят: до трёх лет, если никто не упрётся. Как, например, упёрлись при застройке на ул. Жилинской в конце 90-х. Тогда застройщик не смог договориться с собственниками трёх частных домов-развалюх о цене, и они стояли десяток лет с сортиром на улице, загубив территорию на век вперёд. Потому как строить теперь там ничего невозможно.

То есть нынешнее постановление администрации Орла фактически – даже в случае, если застройщик вдруг появится – «откладывает» начало строительства КРТ на несколько лет. Ведь разрешение на строительство никто не даст, пока не будет сформирован земельный участок. Хотя предполагалось, что оно уже должно начаться. Невольно возникает вопрос: это саботаж или дикое желание уйти от решения проблемы? 

Такой вот припевчик.

Чем дальше в лес, тем больше непонятного

После того, как первый конкурс благополучно провалили, поскольку все застройщики в Орле – с «мозгами», назначили новый. Заявили о существенных изменениях. Сверяем «списки», как говорится. Находим разницу в трёх ключевых пунктах. Пункт первый: раньше за «вход» на конкурс застройщик должен был заплатить 7,9 млн рублей, теперь – 6,8 млн. Убрали обязанность предоставить банковскую гарантию. Но с землёй по-прежнему не разобрались, а это главная проблема.

Может, в документе появилась сложная система расчётов, сравнительный анализ рынка? Не угадали. Экономического обоснования чиновничьих «хотелок» в документе нет. Похоже, никто даже не задумался, а сколько в рублях будет стоить снести-расселить-построить. А без этой информации невозможно ставить объективные задачи. Такой вот подход к КРТ по-орловски.

Есть и другая засада. Она называется эскроу-счета. Кто не знает: раньше застройщики строили частично – на свои деньги, а частично – на деньги дольщиков. В нулевых дольщиков по всей стране стали в массовом порядке обманывать, и государство запретило такую практику. Теперь люди отдают деньги не застройщикам, а банкам, которые открывают для этого так называемый эскроу-счёт по заявке застройщика. Но последний должен не просто представить банку проект, а заложить то, чем владеет – землю, на которой он собирается строить, будь она хоть в собственности, хоть в аренде. Банк, если сочтёт застройщика добросовестным, одобрит проектное финансирование.

Считаем. Построить двухподъездный девятиэтажный дом на той же Наугорке стоит примерно 600 млн рублей. Таких денег наличкой нет, полагаем, ни у одного орловского застройщика. То есть выигравшему конкурс придётся обращаться в банк за финансированием под залог… чего? Земли, которой на самом деле нет ни у муниципалитета, ни у него.

Более того, последний дом на данной территории планируется к сносу «до 2028 года». То есть, территория в 9,8 га, которая сегодня «торгуется», просто физически не может быть сегодня сформирована?

Намудрили однако.

Замах рублёвый, а удар – копеечный

Разум говорит: надо начинать строить. К слову, сделать это несложно, если разбить территорию в 9,8 га на несколько участков. В зависимости от сроков сноса—расселения-возведения новых домов. Начать с того, который практически готов для строительства. На нём всего три гаража, остальная земля – действительно, муниципальная. То есть никакого лукавства, почти всё по-честному. И выкуп не особо затратен. Зато через полтора года уже будет стоять красавец-дом. Но это – по логике. В условиях нашей жизни невозможная. Потому что это надо было делать на этапе планирования. Но замахнулись-то на КТР сразу в 9,8 га! Что предполагает весь «кусок» сразу.

Так и живём. Годы идут. Центр Орла разваливается. По утверждению мэра Парахина, «в городе закончились площадки под строительство новых домов, и все возможности для появления нового жилья Орёл почти исчерпал»…

Следующие торги назначены на 18 июля. Кто-то до этого времени вправит мозги городским чиновникам?

Говорят, что сегодня горадминистрация рассматривает в совокупности чуть ли не 10 КРТ. Уж не знаем, где они их нашли. Но знаем точно: одно дело – найти и «рассмотреть», а другое – работать, чтобы эти КРТ появились не только на бумаге.