Обвал жилищного строительства в России: причины и последствия

Во Владивостоке остаются непроданными до 54% квартир в новостройках. Как обстоят дела в других регионах, и что происходит с рынком недвижимости, выясняло ЭПИ DEITA.RU.

2024 год стал настоящим испытанием для рынка недвижимости. Ещё в начале года застройщики радовались всплеску покупательской активности — в июне-июле объёмы ввода жилья даже подросли на 8%. Но уже осенью рынок «ушёл в пике». Причина? Конец льготной ипотеки, бешеная инфляция и заоблачные кредитные ставки.

Интерфакс, ссылаясь на Росстат, сообщает, что объем жилищного строительства в России в декабре 2024 года составил 13 млн 924,5 тыс. кв. м, что на 19,1% меньше, чем в декабре 2023 года. Для понимания масштабов: 2023 год стал рекордным по объёмам строительства. В России всего было введено 445 тысяч жилых зданий, что на 42 тысячи больше, чем в 2022. Из них в Москве ввели 4 734 многоквартирных домов, в Краснодарском крае 35 607, в Московской области 55 273, а в Приморском крае 4 151 жилой дом, что позволяет Приморью занять почётное второе место по вводу жилья среди всего Дальнего Востока, уступив только Республике Саха (Якутия) с её 4 848 введёнными зданиями.

Но есть нюанс: жильё строится, а вот покупателей всё меньше. Во Владивостоке, например, до 54% квартир в новостройках остаются непроданными. Причина проста – народ уезжает. В 2023 году естественная убыль населения Приморья составила 9,8 тыс. человек, а ещё 18 тыс. просто собрали чемоданы и покинули регион. Владивосток потерял 3 тыс. жителей, и это только официальные цифры.

Эти цифры резко контрастируют с темпами жилищного строительства. В 2024 году в Приморском крае введено 4 151 жилой дом, из них 64 многоквартирных здания — во Владивостоке. Общий объем нового жилья в крае превысил 1,2 млн кв. м, что на 48% больше, чем в 2023 году. Однако спрос на него падает: по данным ЕИСЖС, до 54% квартир в новостройках Владивостока остаются непроданными.

Однако по итогам декабря 2024 года спад ввода жилья составил более 19% в годовом выражении. По сравнению с ноябрем (-10%) темпы спада ускорились почти вдвое, а если сравнивать с октябрем (-0,6%) более чем в 30 раз. Мегаполисы ощутили удар сильнее всего. В Москве объемы ввода жилья снизились на 23,3%, в Санкт-Петербурге — на 20,8%.

Почему рынок «просел»?

Кризис в строительстве — это не случайность, а результат нескольких серьезных факторов:

1. Конец эпохи льготной ипотеки. Государственные программы, которые долгие годы подстегивали спрос на жилье, в 2024 году подошли к концу. Для тысяч россиян покупка квартиры стала недосягаемой мечтой.

2. Рекордная ключевая ставка Центробанка. За два десятилетия ставка достигла своего максимума, сделав ипотеку дорогим удовольствием. Девелоперы остались без привычного потока клиентов, а население — без доступных кредитов.

3. Дороговизна строительства. Цены на материалы и логистику взлетели, что ударило по рентабельности проектов. Многие застройщики предпочли поставить свои планы на паузу, чтобы не рисковать.

4. Общая экономическая неопределенность. Инфляция, падающие доходы и ухудшение потребительских настроений добавили масла в огонь.

Главная проблема застройщиков — невозможность продать уже построенные квартиры по рыночным ценам. По словам экспертов, большая часть денег, потраченных на строительство, были взяты девелоперами в кредит. Уже сейчас накопились 4,6 трлн рублей долга, причём большая его часть – кредиты с плавающей ставкой, то есть меняющейся в зависимости от ключевой ставки Центрального Банка.

Как обстоят дела в Приморском крае?

Летом темпы строительства на Дальнем Востоке опережали общероссийские. Однако если говорить только о вводе жилых домов, то его количество летом 2024 года по отношению к лету 2023 года увеличилось на целых 48%.

Ключевая причина, почему дальневосточный рынок ещё дышит, – дальневосточная ипотека, позволяющая брать кредиты на жильё по сниженной ставке. Однако есть обратная сторона медали: цены на недвижимость продолжают полёт в космос.

Особенно активно рос Владивосток. По данным на середину декабря, ввели в эксплуатацию 546 тыс. кв. м жилья. В мэрии уточнили, что в эксплуатацию введено 64 жилых дома. Также в лидерах оказались Уссурийск и Артём, всего в этих городах было введено около 15 жилых домов.

Глядя на продолжающийся рост цен за квадратный метр, можно с уверенностью сказать, что Дальний Восток практически не почувствовал отмену льготной ипотеки. Так в топе по росту стоимости квадратного метра среди всех субъектов оказались сразу 4 дальневосточных региона.

Ключевым фактором для дальнейшего развития станет политика Центрального Банка. Если ключевая ставка останется высокой, ипотечные кредиты продолжат оставаться недоступными для большинства россиян, что может привести к дальнейшему сокращению продаж и, как следствие, к крупным убыткам у девелоперов.

Эксперты расходятся во мнениях, а что дальше? Одни прогнозируют спад ввода, что повлечёт за собой снижение цены на квадратный метр в новостройках до 30%, другие считают, что рынок адаптируется, и снижение количества вводимого жилья позволит девелоперам держать высокие цены. К сожалению, пока цены продолжают обновлять исторический максимум, попутно доказывая, что бесконечность не предел.